Новые изменения в регулировании зон с особыми условиями использования территорий: правовые последствия для владельцев земли и застройщиков
Переход от старых отраслевых охранных зон к единому регулированию через зоны с особыми условиями использования территорий снова отложили.
За последние годы я неоднократно писал и говорил об этой реформе, и напомню: формально ЗОУИТ появились в Земельном кодексе ещё с 1 января 2019 года.
Всего предусмотрено 25 видов таких зон.
Но на практике единых и понятных правил мы так и не получили.
В конце 2025 года эта история получила очередное продолжение.
28 ноября 2025 года был принят, а уже 31 декабря вступил в силу Федеральный закон № 496-ФЗ.
Он в очередной раз изменил статью 106 Земельного кодекса и одновременно скорректировал Федеральный закон № 342-ФЗ, связанный с реформой Градостроительного кодекса.
Формально изменения можно подать как движение вперёд.
Но если смотреть на них глазами практикующего юриста, вопросов становится только больше.
Что поменяли в статье 106 ЗК РФ
Теперь в положении о каждой ЗОУИТ допускается, но не требуется, прописывать перечень мероприятий, обеспечивающих безопасную эксплуатацию объектов.
При выполнении таких мероприятий в конкретной ситуации могут быть изменены предельные размеры зоны и ограничения использования земли.
Кроме того, для территорий городов федерального значения и земель в границах населённых пунктов разрешено устанавливать иные размеры зон и иные ограничения.
Сама идея выглядит разумной.
В теории она позволяет уходить от жёсткого и формального подхода.
Но в своей практике я хорошо вижу проблему: это именно право органов власти, а не их обязанность.
А значит, в реальных спорах всё по-прежнему будет зависеть от административного усмотрения.
Более интересные изменения в регулировании зон с особыми условиями использования территорий
Здесь есть важный момент, который легко упустить, если не читать закон внимательно.
Для особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах земель лесного фонда, отменено правило, по которому разрешённое использование участков определялось положением об ООПТ.
Проще говоря, режим таких земель теперь будет устанавливаться через лесные планы субъектов, лесохозяйственные регламенты лесничеств и проекты освоения лесов.
С практической точки зрения это означает ещё больше источников регулирования и ещё меньше определённости для собственника.
Раньше хотя бы было понятно, на какой документ опираться, теперь эта логика окончательно размывается.
Сроки снова сдвинули вправо
Во-первых, до 2033 года сохраняется правило, по которому ЗОУИТ считается установленной даже без внесения сведений в ЕГРН. Достаточно, чтобы зона была утверждена решением органа власти, нормативным актом или судом до 2031 года. Ранее эти сроки были заметно короче.
Во-вторых, продлены сроки направления сведений о зонах в Росреестр.
Если раньше зоны, установленные до 1 января 2026 года, подлежали внесению в ЕГРН до 2028 года, то теперь крайние даты сдвинуты до 2031 и 2033 годов.
В-третьих, до 1 марта 2031 года допускается устанавливать, изменять и прекращать ЗОУИТ по старым правилам, действовавшим до принятия 342-ФЗ.
Такой порядок будет применяться до тех пор, пока не утвердят положение о конкретном виде зоны.
По сути, реформа снова поставлена на паузу, причём на достаточно длительный срок.
Ограничения могут не применяться – но не для всех
Правительство получило право при утверждении положения о конкретной ЗОУИТ установить, что ограничения не распространяются на отдельные объекты капитального строительства или земельные участки.
Разумеется, при условии отсутствия угрозы жизни граждан, обороне и безопасности государства.
На практике это ещё один инструмент точечного регулирования.
Как юрист я прекрасно понимаю, что многое здесь будет зависеть не от закона, а от того, кто и в каких случаях сможет добиться применения такого исключения.
Самое болезненное: убытки снова «заморозили»
Изменения в пункт 23 статьи 26 закона № 342-ФЗ фактически вводят мораторий на возмещение убытков по статье 57.1 Земельного кодекса.
До 1 января 2026 года убытки, связанные с ЗОУИТ, установленными до 2019 года, ещё можно было взыскать.
Теперь положения статьи 57.1 ЗК РФ не применяются к зонам, границы которых определены до вступления в силу положения о соответствующей ЗОУИТ.
С учётом продления сроков это означает, что механизм компенсации может быть фактически заморожен вплоть до 2033 года или до момента, когда наконец примут положения по каждому виду зон.
Что всё это значит на практике
Последствия этих изменений ещё предстоит оценить, но общий вектор уже очевиден.
С одной стороны, законодатель продолжает продлевать действие старых охранных зон, многие из которых существуют десятилетиями.
Например, правила охраны магистральных трубопроводов действуют с начала 1990-х годов и формально применяются даже без отражения в ЕГРН.
С другой стороны, о возмещении убытков по статье 57.1 ЗК РФ, которая изначально выглядела как действительно прогрессивный инструмент защиты собственников, придётся забыть на годы вперёд.
В итоге собственники продолжают нести ограничения, часто даже не зная о них заранее, а механизм компенсации снова отложен на неопределённое «потом».
И именно это, на мой взгляд, остаётся главным итогом очередного этапа реформы ЗОУИТ.