Как в 2026 году узаконить самовольную постройку и избежать сноса: реальные способы и судебная практика

1. Что считается самовольной постройкой

Объект могут признать самовольным, если присутствует хотя бы одно из обстоятельств, перечисленных в статье 222 ГК РФ.

К таким признакам относятся:

1. здание построено на участке, который не был предоставлен для строительства в установленном порядке;
2. земля не предназначена для размещения такого объекта;
3. строительство осуществлено без обязательных разрешений и согласований;
4. при возведении нарушены градостроительные или строительные нормы.

С формальной точки зрения, чтобы признать постройку самовольной (незаконной) достаточно одного признака.

Важно сразу определить, какие именно нарушения вменяются объекту. От этого зависит стратегия защиты. В одном случае можно доказать истечение сроков исковой давности, в другом – подтвердить, что здание построено до появления ст. 222 ГК РФ и др.

2. Основные способы легализации самовольной постройки и защиты от сноса

За 30 лет существования ст. 222 ГК РФ судебной практикой сформированы несколько основных механизмов, которые позволяют сохранить объект или хотя бы существенно снизить риск его сноса.

Наиболее распространённые и «рабочие» из них:

1. применение срока исковой давности;
2. подтверждение того, что объект был построен до 1 января 1995 года;
3. признание права собственности по приобретательной давности;
4. доказательство того, что объект не является капитальным строением;
5. устранение выявленных нарушений и приведение объекта в соответствие с требованиями законодательства;
6. Возможность сохранения самовольной постройки.

Каждый из этих способов применяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела, поскольку каждый из них подходит не для любой ситуации.

1) Использование срока исковой давности

Срок исковой давности по таким спорам обычно составляет три года. Это общий срок для защиты нарушенного права.

Для его применения, нужно доказать два обстоятельства:

1. что уполномоченный орган узнал о наличии спорного объекта более чем за три года до подачи иска;
2. что ситуация не относится к исключениям, при которых исковая давность не применяется (например, срок не действует, если объект создаёт угрозу жизни или здоровью людей).

В судебной практике моментом, когда уполномоченный орган власти может считаться осведомлённым о постройке, нередко признаётся дата внесения сведений об объекте в ЕГРН или проведения технической инвентаризации (в частности, в Определениях Верховного Суда РФ от 08.09.2022 № 305-ЭС22-11649 по делу № А40-16233/2021; от 23.11.2021 г. по делу № А84-3685/2017; от 27.10.2021 г. по делу № А32-11292/2020 и другие).

Логика следующая – органы власти имеют контрольные полномочия, которые позволяют в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объекты, в силу чего доказательств непосредственного ознакомления истца с состоянием спорного зарегистрированного в ЕГРН объекта, формально, представлять не требовалось.

Но есть и иные подходы, в частности, изложенный в п. 17 обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 и других судебных актах.

В общем, единой позиции по этому вопросу до сих пор нет.

Тем не менее, по моему опыту, исковая давность остается одним из самых надежных способов защиты в подобных делах.

2) Если объект построен до 1995 года

Для таких зданий действует особый подход.

Дело в том, что в законодательстве, действовавшем до введения нынешнего Гражданского кодекса, не было нормы о самовольных постройках. Поэтому такие объекты, как правило, не подпадают под действие статьи 222 ГК РФ.

Если собственник сможет подтвердить, что строительство завершено до указанной даты, суд может отказать в требовании о сносе.

В качестве доказательств обычно используются архивные документы, технические паспорта БТИ, старые планы и иные материалы.

3) Признание права собственности на самовольную постройку по приобретательной давности.

Ещё один возможный путь – признать право собственности через приобретательную давность.

Этот механизм применяется, если объект:

1. используется открыто;
2. эксплуатируется непрерывно;
3. находится во владении не менее 15 лет;
4. не создает угрозы для людей.

При наличии этих условий суд может признать за владельцем право собственности на объект недвижимости.

4) Объект является некапитальной постройкой.

Статья 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, т.е. объектом капитального строительства.

Например, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы третьих лиц или публичные интересы (например, постройка находится в границах охранной зоны магистрального газопровода высокого давления), то постройку все равно обяжут снести, не как самовольную, а как «нарушающую» границы охранной зоны.

Соответственно, в таком случае ссылка на некапитальность не "спасет".

5) Возможность устранить допущенные нарушения.

Одним из ключевых нововведений, которое появилось после принятия Постановления Пленума Верховного суда № 44 от 12 декабря 2023 года, стал новый подход к оценке самовольных построек.

Теперь суды в обязательном порядке должны исследовать вопрос о том, можно ли устранить нарушения, допущенные при строительстве объекта. Причем это делается независимо от того, требует ли госорган просто снести объект или предлагает альтернативный вариант – привести его в соответствие с требованиями закона.

Иначе говоря, суд должен сначала понять, исправимы ли выявленные нарушения.

Если суд приходит к выводу, что нарушения можно устранить, в решении предусматривается два возможных варианта исполнения.

Собственник либо устраняет нарушения и приводит объект в соответствие с требованиями законодательства, либо, если этого не происходит, здание подлежит сносу.

По сути, Верховный суд сделал акцент именно на возможности сохранения объекта. Через все постановление проходит одна ключевая мысль: снос должен применяться только тогда, когда нарушения действительно серьезные и устранить их невозможно.

Тем не менее полной единообразной практики пока нет. В разных судах подход может отличаться.

6) Возможность сохранить постройку.

До принятия разъяснений Верховного суда в 2023 году в судебной практике действовал достаточно устойчивый подход.

Если единственным нарушением было отсутствие разрешительной документации, суды нередко признавали это недостаточным основанием для отказа в легализации постройки. Но при этом должны были соблюдаться несколько условий.

Во-первых, застройщик должен был предпринимать реальные попытки получить разрешение на строительство.

Во-вторых, эти действия не могли носить формальный характер. Суд оценивал, действительно ли заявитель подавал необходимые документы и пытался пройти процедуру согласования.

И, наконец, отказ органа власти в выдаче разрешения должен был быть незаконным.

Если же выяснялось, что застройщик просто построил объект и сразу обратился в суд, не пытаясь получить разрешение, суды считали такое поведение недобросовестным. В подобных случаях суды указывали, что застройщик фактически пытается обойти установленную законом административную процедуру.

Соответственно, в легализации постройки отказывали.

После принятия Постановления Пленума № 44 ситуация стала более гибкой.

Теперь суды должны в любом случае:

• устанавливать обстоятельства, свидетельствующие о возможности сохранения постройки (п. 10).
• учитывать принцип соразмерности. Снос здания рассматривается как крайняя мера государственного вмешательства. Последствия нарушения должны соответствовать его характеру и не создавать чрезмерных убытков для собственника (п. 25).

Почему все еще нет единообразия в судебной практике

Однако Верховный суд все-таки оставил ранее существовавшее правило.

Легализация самовольной постройки в судебном порядке – это исключительный способ. Если лицо, построившее объект, вообще не пыталось получить разрешение на строительство, либо обращалось за ним формально, не предоставляя необходимые документы, это может стать основанием для отказа в легализации постройки (п. 43).

Подобная позиция прослеживается во многих судебных актах последних лет, включая решения арбитражных судов и кассационных судов общей юрисдикции. В частности, на Юге России (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.12.2025 № Ф08-8026/2025 по делу № А53-13070/2023; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.03.2024 № Ф08-369/2024 по делу № А15-2914/2022; Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2025 по делу № 88-39137/2024).

Суды в таких случаях прямо указывают, что признание права собственности на подобные объекты создало бы фактически упрощенный механизм легализации самовольных строений. Это поставило бы недобросовестных застройщиков в более выгодное положение по сравнению с теми, кто соблюдает установленную процедуру строительства.

При этом на практике можно встретить и противоположные решения.

Например, в одном из дел Динской районный суд Краснодарского края признал право на самовольную постройку, которая была возведена без разрешительной документации, но полностью соответствовала строительным требованиям и не нарушала права третьих лиц.

Краснодарский краевой суд отменил это решение, посчитав действия застройщика недобросовестными и направленными на обход установленной процедуры.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в Определении от 30.05.2024 № 88-16739/2024 поддержал решение суда первой инстанции. Суд указал, что в деле имеются обстоятельства, позволяющие сохранить постройку.

3. Вывод

Поэтому в каждом конкретном случае важно внимательно проанализировать обстоятельства строительства и правильно выстроить правовую позицию. При грамотном подходе нередко удается не только избежать сноса, но и полностью узаконить объект недвижимости.

Если вы оказались в ситуации, когда вашу постройку хотят признать самовольной, не стоит паниковать. Важно вовремя понять, какие правовые инструменты могут защитить ваш объект и как действовать в суде.

Рекомендую не откладывать консультацию с опытным юристом, который поможет оценить вашу ситуацию, собрать доказательства и подготовить правильную стратегию защиты. Даже если кажется, что снос неизбежен, грамотный подход часто позволяет сохранить объект и привести его в соответствие с законом.

Свяжитесь с юристами по недвижимости юридической компании "Ушаков, Дегтярев и Партнеры" – вместе мы найдём оптимальное решение для вашей ситуации.