Как доказать невозможность или непригодность земли для сельского хозяйства? 5 действенных способов

1. Почему земельные участки в Краснодарском крае переводят в сельхозземли.

В последние годы политика государства в отношении сельхозземель становится все более жесткой. С 1 марта 2026 года процедура перевода в иные категории на законодательном уровне стала сложнее. Основная цель – сохранить земли сельскохозяйственного назначения и не допустить сокращения их площади.

При этом, на практике также реализуется другая политика – не только сохранить существующие сельхозземли, но и увеличить их за счет перевода из земель населенных пунктов и иных категорий в сельхозземли.

Наиболее показательный пример – Краснодарский край. За последние несколько лет здесь были пересмотрены границы многих населенных пунктов, а десятки тысяч участков, которые исторически относились к сельхозземлям, но были выведены из сельхозназначения, вновь отнесены к сельскохозяйственным.

Так, в 2022 году после утверждения нового генплана г. Горячий Ключ из границ населенных пунктов были исключены 3 302 земельных участка общей площадью более 2 128 гектаров.

Затем аналогичная работа была проведена и в других муниципальных образованиях Краснодарского края:

1. Краснодар – более 2 100 земельных участков общей площадью свыше 3 275 гектаров;

2. Сочи – около 2 300 участков общей площадью почти 5 560 гектаров;

3. Новороссийск – порядка 6 700 участков общей площадью около 1 924 гектаров;

4. Хадыженск – 328 участков общей площадью более 219 гектаров.

Подобные изменения происходили также в Анапе, Геленджике, Северском районе и других муниципалитетах. И эта работа продолжается.

2. Когда отнесение земельного участка к сельхозземлям становится проблемой.

Для многих собственников земли такие изменения – огромная проблема.

Люди приобретали земельные участки для жилой застройки, отдыха и туризма, бизнеса или в качестве долгосрочной инвестиции.

Показательный пример: в одном только Краснодаре в 2020 году после утверждения генплана выведены из сельхозземель для жилой застройки тысячи гектаров земли. После этого одни «побежали» покупать землю чтобы построить себе частный дом, вторые – для застройки и перепродажи, третьи – в надежде продать через несколько лет крупному застройщику существенно дороже.

Что в результате? Спустя два года с 2020 г. региональная политика изменилась и все незастроенные участки (а в некоторых случаях – застроенные, но не до конца, или не оформленные), вернули обратно в сельхозземли. А это означает, что теперь их можно использовать только для сельского хозяйства.

При этом далеко не каждый участок действительно пригоден для сельского хозяйства. Что делать в таком случае?

3. Что делать, если земельный участок непригоден для сельскохозяйственной деятельности

Я регулярно сталкиваюсь с ситуациями, когда земельный участок формально относится к категории сельхозземель и даже сельхозугодьям или особо ценным продуктивным сельхозугодьям, однако фактически использовать его по назначению невозможно либо экономически бессмысленно.

Причины могут быть самыми разными:

1. особенности почвы;
2. сложный рельеф;
3. заболоченность;
4. наличие лесной растительности;
5. расположение в зоне с особыми условиями использования территории;
6. исторические особенности формирования участка;
7. фактическое отсутствие сельскохозяйственного использования на протяжении десятилетий;
8. иные

В таких ситуациях вопрос один – что сделать, чтобы снять с участка статус сельскохозяйственного и использовать его для застройки, производства, туризма, не для сельского хозяйства?

4. Какими юридическими механизмами можно изменить статус сельхозземли

Всегда по-разному, поскольку решение проблемы всегда зависит от конкретной ситуации. Это может быть:

1. включение земельного участка в границы населенного пункта при утверждении генплана (что является его переводом в эту категорию);

2. перевод в другие категории (промышленности, рекреации и т.д., о чем принимается соответствующий акт);

3. изменение функциональной и территориальной зоны (изменение генплана и ПЗЗ путем изменения зоны сельскохозяйственного использования, например, на зону ведения садоводства или зону ведения личного подсобного хозяйства и т.д.);

4. получение разрешения на условно разрешенный вид использования (например, когда зона сельскохозяйственного использования допускает ведение садоводства с размещением индивидуального жилого дома, но для этого требуется получить разрешение);

5. исключение из сельхозугодий или особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (когда сельхоз назначение подходит, но требуется строительство капитальных объектов, например, производственных для переработки сельхозпродукции или же для «облегчения» процедуры перевода в другие категории для застройки, туризма и т.д.).

Каждый из этих вариантов имеет свою собственную процедуру. Но их все объединяет одно – решение принимается органами власти, которых нужно убедить, что земельный участок непригоден для сельскохозяйственной деятельности. Одно дело – когда собственник понимает, что участок невозможно использовать для сельского хозяйства. Другое дело – орган власти.

5. Какие есть способы, чтобы обосновать непригодность или невозможность использования земли для ведения сельского хозяйства.

На практике можно выделить пять основных оснований, которые позволяют обосновать невозможность или нецелесообразность использования земельного участка для сельскохозяйственного производства.

1) Непригодность почвы для сельскохозяйственного производства.

Если тип почвы участка объективно непригоден для сельхозпроизводства – маломощные, заболоченные, солонцеватые почвы или крутые эрозионно опасные склоны – это самостоятельное основание для изменения сельскохозяйственного статуса участка.

Главная функция сельхозземель – производство сельскохозяйственной продукции. Поэтому один из вопросов, на который нужно ответить, - действительно ли конкретный участок способен выполнять эту функцию?

Если тип почвы объективно непригоден для сельхозпроизводства, возникает логичный вопрос – зачем участку иметь категорию сельхозземель, если использовать землю по назначению невозможно или нерационально?

В Краснодарском крае на законодательном уровне установлены критерии отнесения сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения к землям, непригодным для осуществления сельскохозяйственного производства (п. 12 ст. 4 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»).

В частности, утверждено Постановление главы администрации Краснодарского края от 17.02.2006 № 102 «Об утверждении критериев отнесения земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения к землям, не пригодным для осуществления сельскохозяйственного производства».

К непригодным для сельскохозяйственного производства почвам относятся:

1. земли маломощные, включая сильнокаменистые и щебнистые, пески задернованные;
2. земли: заболоченные; мочаковатые; солонцеватые автоморфные, полугидроморфные, гидроморфные;
3. особо эрозионно опасные крутых склонов (более 10°), включая смытые;
4. иные

Если участок относится к одному из таких типов почв – это аргумент для обоснования невозможности его эффективного сельскохозяйственного использования.

Но «на глаз» (визуально при осмотре) определить это невозможно. Как же тогда это сделать?

В первую очередь, нужно изучить материалы землеустроительной документации, которые сохранились еще со времен колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. В те периоды к сельскому хозяйству относились довольно серьезно, поэтому именно тогда проводили масштабные почвенные обследования, составляли почвенные карты, материалы агроэкономического обоснования и иные документы, содержащие сведения о качестве земель (плодородности, содержании необходимых микроэлементов и т.д.).

Как получить эти документы? Запросить в ППК «Роскадастр» материалы государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

И если архивные документы подтверждают, что участок никогда не отличался плодородными почвами, то уже можно задуматься о следующем этапе.

Пример архивной почвенной карты земель:

Следующий этап – современное почвенное обследование, которое проводится специализированной организацией.

Специалисты вскапывают грунт глубиной 2,5 метра, отбирают пробы, увозят в аккредитованную лабораторию и при исследовании определяют:

1. тип почв;
2. гранулометрический анализ;
3. химический анализ;
4. валовые запасы гумуса;
5. морфологические признаки;
6. иные характеристики.

Пример заключения по результатам почвенного обследования земельного участка:

2) Участок фактически никогда не использовался как сельскохозяйственный.

Если участок исторически входил в состав колхоза или совхоза только формально, а фактически представлял собой лес, водный объект, овраг или иную непригодную территорию – это можно подтвердить архивными и картографическими материалами и использовать как основание для изменения статуса.

Не каждый земельный участок, который по документам относится к землям сельскохозяйственного назначения, на самом деле использовался для сельского хозяйства.

На практике такие ситуации часто возникали после приватизации земель бывших колхозов и совхозов.

Земли колхозов и совхозов, использовавшиеся для ведения сельского хозяйства, после распада СССР передавались в частные руки их работникам. При постановке на учет и межевании, участкам всегда присваивалась категория сельхозземель, исключительно потому, что исторически входили в состав колхозов или совхозов.

Но не всегда в колхозах и совхозах земли использовались для сельскохозяйственного производства, в них также были: лесные массивы, водные объекты, крутые склоны, болота, овраги и иные территории со сложным рельефом.

Если участок фактически никогда не использовался для сельскохозяйственного производства и это подтверждается архивными материалами, картографическими документами, материалами землеустройства, то это аргумент при решении вопроса об изменении его «сельскохозяйственного статуса».

3) Участок официально выведен из сельхозоборота, но статус не актуализирован.

Если участок был официально изъят из сельхозоборота и передан для других целей (например, под застройку или садоводство с правом строительства жилых домов), но формально до сих пор числится сельхозземлей – это основание для приведения статуса участка в соответствие с его реальным назначением.

Даже если земельный участок когда-то относился к сельскохозяйственным землям, это не всегда означает, что он сохранил такой статус на протяжении всего временного периода.

На практике нередко встречаются случаи, когда участок был официально изъят из сельскохозяйственного оборота и предоставлен для других целей.

Например, в одном из наших дел земли были изъяты у колхоза и переданы садоводческому товариществу для коллективных садов. При этом участок предназначался не только для ведения садоводства (когда люди выращивали сельхозкультуры для себя), но и для строительства жилых домов.

Таким образом, несмотря на то что участок когда-то относился к сельскохозяйственным землям, он был выведен из сельскохозяйственного оборота и стал использоваться для несельскохозяйственных целей. То есть государство само изменило характер использования этой территории.

Но на практике органы власти не всегда учитывают (я бы даже сказал – в большинстве случаев) такие обстоятельства и продолжают считать подобные участки сельскохозяйственными. Подобные ситуации встречаются гораздо чаще, чем кажется.

В подобных случаях важно подтвердить документально с помощью архивных решений органов власти, документов о предоставлении земель, материалов землеустроительных дел и иных документов, что участок утратил сельскохозяйственное назначение и был законно выведен из сельскохозяйственного оборота и использовался для совершенно иных целей. Если эти обстоятельства правильно установить и доказать, они могут иметь решающее значение при рассмотрении вопроса об изменении правового режима участка.

4) Участок не является сельхозугодьем, даже если формально относится к сельхозземлям.

Если участок исторически представлял собой дорогу, лесной массив, канал, отстойник или иной несельскохозяйственный объект в составе бывшего колхоза или совхоза, он может не являться сельхозугодьем – а значит, к нему применяется менее строгий правовой режим и более широкие возможности для изменения статуса.

Даже если земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, это еще не означает, что он является сельскохозяйственным угодьем.

Эти понятия нередко смешивают, хотя их правовой режим существенно различается.

Сельхозугодия (пашни, пастбища, сенокосы, виноградники, сады) – это вид сельхозземель, которые находятся под особой охраной государства. Именно поэтому их перевод в иную категорию или изменение режима использования значительно сложнее, чем в отношении «обычных» сельхозземель.

Поэтому если участок имеет «статус» сельхозугодий, то задача – снять с него этот статус.

На практике, в подавляющем большинстве случае органы власти исходят из простой логики: если участок когда-то входил в состав колхоза, совхоза или другого сельскохозяйственного предприятия, значит, он автоматически является сельскохозяйственным угодьем.

Но это не всегда так. На территории таких хозяйств находились не только поля, сенокосы и пастбища, но и объекты, которые никогда не использовались для сельского хозяйства. Например:

1. дороги;
2. лесные участки;
3. каналы и очистные сооружения;
4. отстойники;
5. площадки для размещения техники;
6. болота;
7. административные и хозяйственные постройки.

В своей практике мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда после изучения архивных картографических материалов удавалось установить, что участок исторически использовался именно для таких целей.

На примере ниже видно, что под контуром 426 обозначены лесные земли, что исключает его относимость к сельхозугодьям. Такие земли оптимально использовать под рекреацию, а не сельхозземли.

Пример картографического материала из государственного фонда данных с обозначением земель:

Подобные обстоятельства имеют большое практическое значение. Если участок никогда не относился к сельскохозяйственным угодьям, требования к его правовому режиму могут существенно отличаться, а возможности для изменения категории земли или зонирования становятся значительно шире.

Поэтому анализ исторических документов зачастую оказывается одним из ключевых этапов работы.

5) Участок находится в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Если участок расположен в санитарно-защитной или иной зоне с особыми условиями использования территории, исключающей или существенно ограничивающей ведение сельского хозяйства, это тоже основание для изменения статуса участка.

В отдельных случаях именно существование таких зон, исходящих от соседних участков или объектов капитального строительства, делает ведение сельского хозяйства на вашем участке невозможным. Либо настолько затруднительным, что использование участка по его формальному назначению теряет смысл. Как это выяснить? ЗОУИТ, как правило, отображаются в ЕГРН, поэтому обычно смотрят выписку из ЕГРН, а также публичную кадастровую карту на НСПД, где можно увидеть границы ЗОУИТ и возникающие ограничения.  

Показательный пример – санитарно-защитные зоны производственных предприятий. Нередко они «соседствуют» с сельхозземлями, поскольку в предыдущие десятилетия для производства категория земель промышленности устанавливалась несложно. В границах таких зон выращивание сельскохозяйственной продукции может быть запрещено или существенно ограничено.

Аналогичные вопросы возникают в отношении иных ЗОУИТ, всего которых согласно закону 25 видов, каждая из которых требует индивидуального анализа, поскольку в каждом случае имеет специальный режим использования земель.

На практике встречаются и более сложные ситуации. Одна из таких – не все ЗОУИТ внесены в ЕГРН, некоторые считаются установлены в силу закона в связи с существованием определенных объектов, использование которые в любом случае влечет возникновение ограничений. Поэтому в таких случаях выписка из ЕГРН не «спасает».

В таких случаях нужно доказать, что участок действительно находится в пределах такой зоны и что установленные ограничения препятствуют его сельскохозяйственному использованию. На практике, для этого нужно собрать и проанализировать градостроительные документы (генпланы, ПЗЗ), архивные материалы, картографические документы, - а в отдельных случаях заключение профильного специалиста, который определит границы зоны и оценит влияние установленных ограничений на возможность использования земельного участка.

6. Что нужно проверить перед изменением видов разрешенного использования сельхозземли: краткий алгоритм.

Каждый участок требует индивидуального анализа. Годы работы с земельными спорами показывают одно: универсального алгоритма изменения правового режима сельскохозяйственных земель не существует.

Два участка, расположенные рядом друг с другом, могут иметь совершенно разную историю формирования, разные архивные документы и, соответственно, совершенно разные юридические перспективы.

Именно поэтому работа всегда начинается не с подготовки заявлений или обращения в органы власти, а с детального анализа документов.

Необходимо установить историю формирования земельного участка, изучить материалы землеустройства, архивные карты/чертежи, решения органов власти, материалы земельно-оценочных работ, почвенные карты и иные документы и материалы, заказать почвенное обследование для оценки пригодности для сельхоз деятельности, проверить наличие зон с особыми условиями использования территории и определить, действительно ли участок обладает теми признаками, которые ему «формально» присвоены.

Во многих случаях именно такой предварительный анализ позволяет понять, существует ли реальная возможность изменить категорию земель, территориальную зону или вид разрешенного использования, а также выбрать наиболее эффективный способ защиты интересов собственника.

7. Частые вопросы

1) Можно ли перевести сельхозугодье в другую категорию земель?

Да, но процедура сложнее, чем для обычных сельхозземель: сначала, как правило, требуется исключить участок из состава сельхозугодий, и только после этого решать вопрос о переводе в другую категорию.

 

2) Как узнать, является ли участок сельхозугодьем, а не просто сельхозземлей?

Нужно изучить материалы государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (архивные землеустроительные и картографические материалы) – они показывают фактическое историческое использование участка.

И если участок использовался в качестве сельскохозяйственного угодья, т.е. пашни, пастбища, сенокоса, многолетних насаждений: садов, виноградников, чайных плантаций, то наиболее вероятно, что да.

 

3) Что делать, если участок вернули в сельхозземли после изменения генплана?

Нужно проверить, есть ли объективные основания считать участок непригодным для сельского хозяйства (тип почвы, история использования, наличие ЗОУИТ и иные), и на основании этого инициировать процедуру изменения категории, зонирования, получения условно разрешенного вида использования.