С 1 марта 2026 г. меняются правила отнесения к сельхозземлям и сельхозугодьям: как теперь определяется категория участка и какие риски возникают
В 2025 г. был принят Федеральный закон № 52-ФЗ, который существенно меняет порядок отнесения земельных участков к категории земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий.
Но вступает в силу он буквально через два дня, с 1 марта 2026 г.
Для собственников, инвесторов и девелоперов появляется новый фактор неопределенности, который необходимо учитывать при любых сделках с землёй. Да и в целом, если вы являетесь собственником, арендатором и иным землевладельцем. Потому что может случиться так, что ваш участок «внезапно» оказался сельскохозяйственным.
Ниже разобрал, что именно меняется и какие риски могут возникнуть на практике.
1. Установление границ земель сельхозназначения с 01.03.2026 г.
Теперь земельный участок будет считаться относящимся к категории земель сельскохозяйственного назначения только при одновременном выполнении двух условий (ч. 9.1. ст. 14 ФЗ № 172):
- участок расположен в границах сельхозземель, установленных по решению Министерства сельского хозяйства России (именно федерального, а не регионального);
- сведения о таких границах внесены в Единую федеральную информационную систему о землях сельхозназначения (ЕФИС ЗСН), функционирующей с 2023 года.
Таким образом, если буквально толковать эти изменения, то категория земель сельхозназначения будет определяться не сведениями из ЕГРН или, например, картой категорий земель в составе генплана.
Она будет определяться отдельным, специализированным федеральным реестром – ЕФИС ЗСН.
2. Установление и изменение границ сельскохозяйственных угодий с 01.03.2026 г.
С 1 марта 2026 г. вводится также порядок отнесения участков в составе земель сельхозназначения к сельхозугодьям.
Напомню, сельхозугодья - это вид земель сельскохозяйственного назначения, который подлежит "особой" охране.
Поэтому правовой режим у "обычных" земель сельхозназначения и у сельхозугодий разный.
А теперь, как мы видим, и порядок отнесения земельных участков к сельхозугодьям - отдельный от порядка отнесения участков к "обычным" землям сельхозназначения.
Заниматься этим будет также федеральный Минсельхоз, который будет устанавливать и изменять границы сельхозугодий.
Для этого он будет принимать отдельные решения (приказы), которые должны содержать сведения о границах сельхозугодий в виде:
- графического описания местоположения границ;
- и перечня координат характерных точек границ в системе координат, установленной для ведения ЕГРН.
Приказы будут формироваться:
- по каждому виду угодий (пашня, сенокос, пастбище, залежи, многолетние насаждения);
- в разрезе субъектов РФ.
В настоящий момент, приказы еще не утверждены, поскольку по закону у Минсельхоза РФ для этого есть еще много времени - аж до 01.01.2028 г.
Связанные с этим вопросы:
- видов земельных участков, которые не могут включаться в границы сельхозугодий;
- оснований для изменения границ;
- подготовки, подачи, рассмотрения заявления об изменении границ;
- оснований для принятия или отказа в принятии соответствующего решения;
- и т.д.
урегулированы специальным Постановлением Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 «Об утверждении Положения о порядке установления и изменения границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения» (более подробно разобрал в отдельной статье).
Что это означает для собственников и покупателей земли
Фактически появляется новый юридически значимый источник данных.
Теперь категория «земли сельскохозяйственного назначения» определяется:• записью в специализированном реестре ЕФИС ЗСН;
• а не сведениями ЕГРН (хотя, полагаю, на практике сведения ЕГРН будут приводиться в соответствие с ЕФИС ЗСН и разночтения устранят);
И если участок:
• включён в утверждённые Минсельхозом границы;
• и внесён в Государственный реестр;
то он признаётся сельхозземлей независимо от сведений в ЕГРН, правоустанавливающих документах и градостроительной документации и т.д.
На практике это принципиально меняет подход к юридической проверке земли, да в целом "работе" с землёй.
Основные правовые риски, которые из этого вытекают
1. Отсутствие механизма проверки
Пока непонятно, как любому заинтересованному лицу, в том числе покупателю земли, проверить, находится ли участок в реестре и относится ли он к землям сельхозназначения.
Вероятно, этот функционал будет реализован позднее, но на данный момент возникает правовая неопределённость, просто потому что в ЕФИС ЗСН этот функционал доступен только правообладателю земельного участка.
При покупке человек может ориентироваться на сведения ЕГРН, по которым участок имеет категорию земель населенных пунктов, а в действительности он включен в ЕФИС ЗСН.
Поэтому возникает риск покупки для строительства участка, который является сельскохозяйственным.
2. Возможные конфликты категорий
Не исключены ситуации, при которых участок, по ЕГРН относящийся к землям населённых пунктов (например, под ИЖС) или расположенный в границах населенных пунктов по генеральному плану, окажется включённым в реестр сельхозземель.
В таких случаях возникают вопросы:
• какому реестру будет отдаваться приоритет?
• как будут устраняться расхождения между ЕГРН и ЕФИС ЗСН?
• будут ли собственников уведомлять о включении их участков в реестр или контроль ляжет на них самих?
• и многие другие.
В общем, практика покажет.
Вывод
Покупателям земли, инвесторам, девелоперам, да и в целом любым землевладельцам нужно:
- проверять данные ЕФИС ЗСН при покупке земли;
- проявлять особую осторожность при «работе» с пригородными и бывшими сельхозмассивами (особенно в Краснодарском крае);
Кроме того, этим вопросом целесообразно озаботиться также и собственникам земли.
Ведь участок для индивидуального жилищного строительства или иным ВРИ, может внезапно оказаться в границах земель сельскохозяйственного назначения.
Особенно, если по истории участка видно, что он раньше относился к сельхозземлям, был в составе земель колхоза, совхоза, сельскохозяйственного предприятия.