Как оформить дом и земельный участок, если права не зарегистрированы в ЕГРН или отсутствуют документы?

Почему важно зарегистрировать право собственности в ЕГРН

По действующему гражданскому и регистрационному законодательству право собственности на недвижимость возникает не в момент подписания договора или издания распоряжения уполномоченного органа власти, а в момент государственной регистрации Росреестром. 

Сведения вносятся в специально созданный для этого единый государственный реестр недвижимости, который коротко именуется ЕГРН, и именно эта запись подтверждает существование права.

Если записи в реестре нет, юридически право не считается оформленным. Т.е. отсутствует.

Но есть важное исключение. 

Права, которые возникли до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными даже без записи в ЕГРН. 

Их называют ранее возникшими. 

Но даже такие права лучше внести в ЕГРН, иначе проблемы неизбежны.

С какими проблемами можно столкнуться, если право не зарегистрировано в ЕГРН

Я часто объясняю доверителям одну простую вещь: на практике сведения ЕГРН имеет критически важное значение.

Например, если при вы продаёте земельный участок или дом, право на которые возникло до 31 января 1998 г., то Росреестр не пропустит сделку, просто потому что в ЕГРН вы не значитесь как собственник.

А тот факт, что у вас ранее возникшее право эту ситуацию не «исцеляет».

Что исцеляет? Оформление в ЕГРН и только уже после этого продажа, дарение и т.д.

Исходя из своей практики могу сказать, что отсутствии регистрации могут возникнуть ещё:

1. проблемы при вступлении в наследство;
2. риск признания объекта бесхозяйным;
3. судебные споры о праве собственности.

Поэтому вопрос «оформлять или нет» лучше даже не обсуждать. Оформлять.

Как зарегистрировать право собственности на дом?

Способ зависит от того, какие документы сохранились и когда возникло право.

1. Регистрация ранее возникшего права

Этот вариант подходит тем, у кого есть старые документы. 

Он позволяет зарегистрировать право собственности без обращения в суд. Но иногда все равно приходится идти в суд.

Если право возникло до 31 января 1998 г., можно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации ранее возникшего права.

По земельным участкам:

1) решения о предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство.

Такие решения издавались в разные годы в зависимости от разных обстоятельств:

1. исполнительными комитетами,

2. рабочими комитетами совхозов,

3. общими собраниями колхозов,

4. местными администрациями,

5. приказами директоров совхозов

6. и др.

2) акты об отводе земельных участков для строительства;

3) свидетельства местных администраций/комитетов по земельным ресурсам и землеустройству (временные, действовавшие до выдачи гос.актов);

4) государственные акты о праве собственности;

5) различные договоры (купли-продажи, дарения, мены, о предоставлении в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности), удостоверенные нотариусом (поскольку в былые годы сделки подлежали обязательному нотариальному удостоверению);

6) свидетельства о праве на наследство;

7) земельные шнуровые и похозяйственные книги;

8) проекты организации территорий садоводческих и других товариществ;

9) планово-картографические и другие материалы, имеющиеся в органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских органах местных администраций, их архивах;

10) и другие документы.

В качестве примера (приказ директора совхоза на основании решения рабочего комитета совхоза):

По домам:

1) Акты на прием в эксплуатацию жилых домов застройщиков

2) постановления/распоряжения администраций об оформлении строений (например, о разрешении оформить);

3) регистрационные удостоверения БТИ;

4) договоры купли-продажи, дарения, мены и т.д.

5) свидетельства о праве на наследство;

6) и другие документы.

В качестве примера - регистрационное удостоверение БТИ

В качестве примера - акт на приём в эксплуатацию жилого дома застройщика

2. Признание права собственности через суд по приобретательной давности

Если документы утрачены и в архивах отсутствуют, или никогда не оформлялись, применяется институт приобретательной давности.

Согласно статье 234 ГК РФ, лицо, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью как своей собственностью в течение 15 лет, вправе требовать признания права собственности в судебном порядке.

На практике срок фактически составляет 18 лет с учётом срока исковой давности.

Суд оценивает, например:

1. фактическое проживание;
2. содержание дома;
3. оплату коммунальных услуг;
4. отсутствие споров со стороны третьих лиц;
5. и другие факты.

Это не совсем простой способ оформления права с большим множеством нюансов, поэтому требует более объемного раскрытия. По этой причине расскажу об этом более подробно в отдельной статье.

3. Упрощённый порядок оформления дома и участка.

Уже как почти 3 года действует специальный порядок, предусмотренный статьёй 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ.

До 1 марта 2031 года гражданин может оформить право собственности на дом и одновременно бесплатно получить земельный участок под ним, если:

1. постоянно проживает в жилом доме;
2. дом построен до 14 мая 1998 года;
3. расположен в границах населённого пункта;
4. право собственности ранее отсутствует у кого бы то ни было (ни у владельца, ни у кого-то ещё);

Если участок не сформирован, его образование и кадастровый учёт осуществляются в рамках той же процедуры.

Это реальная новелла законодательства. Раньше дом и землю приходилось оформлять по отдельности, иногда годами.

Судебная практика уже подтверждает, что механизм работает.

В судебной практике немало положительных судебных актов (в частности, применительно к ЮФО – Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24.08.2023 № 88а-27285/2023 по делу № 2а-6689/2022; определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22.10.2024 N 88а-30971/2024).

Рекомендации

Не откладывать оформление. Я всегда советую это своим доверителям. 

Чем старше объект, тем сложнее потом восстанавливать документы и искать архивные документы. 

Пока дом стоит и всё спокойно, кажется, что проблема надуманная. 

Но как только возникает сделка или спор, выясняется, что времени потеряно много.

Если коротко: дом без записи о праве собственности на него в ЕГРН - это риск. 

Даже если вы живёте в нём тридцать лет.

А дальше уже вопрос стратегии. 

У кого-то сработает регистрация ранее возникшего права. 

Кому-то придётся идти в суд. 

А кому-то подойдёт упрощённый порядок.

Главное – разобраться в ситуации до того, как это сделает администрация или потенциальный покупатель.

Если вы не уверены, оформлены ли ваши права корректно, или сомневаетесь, какой порядок регистрации подойдёт именно в вашей ситуации, рекомендуем сначала хорошо разобраться в документах.

Иногда достаточно одного анализа, чтобы понять, можно ли зарегистрировать ранее возникшее право без суда или потребуется иная процедура.

Юридическая компания в сфере земли и недвижимости «Ушаков, Дегтярев и Партнеры» поможет изучить вашу ситуацию, оценить риски и предложить понятный и наиболее эффективный алгоритм действий.