Можно ли построить жилой дом на сельхозземлях? Закон, ограничения, региональные запреты.

1. Зачем строить дом на сельхозземле?

Во-первых, сельхозземлю можно получить в аренду без аукциона, если она предоставляется для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Да и цена такой земли ниже.

Поэтому люди нередко ищут «обходные» пути.

Во-вторых, такие участки используются для ведения фермерского хозяйства, развития агротуризма и людям было бы удобно построиться и проживать рядом.

Поэтому желание людей не просто работать на земле, но и жить рядом со своим хозяйством вполне понятно.

2. Разрешает ли закон строить жилой дом?

Такая возможность предусмотрена Федеральным законом № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (ст. 11).

Закон допускает строительство на территории фермерского хозяйства необходимых зданий, сооружений и жилого дома, используемого для ведения деятельности.

Но есть ограничения:

• общая площадь дома – не более 500 кв.м.;

• площадь застройки не должна превышать 0,25% площади земельного участка.

Именно последнее ограничение на практике вызывает больше всего вопросов.

Например:

• участок 1 гектар (10 000 кв.м.) → максимальная площадь застройки 25 кв.м.

• участок 2 гектара → до 50 кв.м.

• участок 4 гектара → можно построить дом до 100 кв.м.

То есть на небольших участках построить полноценный дом практически невозможно.

Фактически для строительства обычного жилого дома требуется несколько гектаров земли, либо дом должен быть в несколько этажей (но не более трех).

3. Но, как говорится, есть нюанс …

Законодательно субъектам РФ разрешено ограничивать или даже полностью запретить строительство жилых домов на сельхозземлях.

Что касается Юга Росси – то в Краснодарском крае, Крыму, Ростовской области такие запреты есть.

В частности, ст. 17 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае»:

«…На территориях муниципальных образований Краснодарского края не допускается строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами…».

Таким образом, несмотря на то что федеральное законодательство допускает строительство, региональное – может его полностью запретить.

И это не противоречит федеральному праву, поскольку субъектам РФ предоставлено право самостоятельно регулировать застройку сельскохозяйственных земель.

4. Итог

Построить жилой дом на сельхозземле возможно, но только при соблюдении нескольких условий:

1. Участок используется крестьянским (фермерским) хозяйством.

2. На участке допускается только один жилой дом.

3. Площадь дома – не более 500 кв.м., высота – до 3 этажей.

4. Площадь застройки – не более 0,25% площади участка.

5. Региональные власти не ввели запрет на такое строительство.

Поэтому перед покупкой или арендой земли для КФХ важно обязательно проверить региональное законодательство.

Ну а что касается Краснодарского края, Крыма или Ростовской области – то нет. Однозначно.