Расторжение договора купли-продажи земельного участка из-за ограничений на строительство: на основе судебной практики
Коротко: если участок купили под ИЖС, а строить оказалось нельзя из-за газопровода, санитарно-защитной зоны или иных ограничений в использовании – договор можно расторгнуть по ст. 37 ЗК РФ и ст. 450-451 ГК РФ.
Но только если докажете, что продавец знал об ограничении и скрыл его, а вы со своей стороны проверили доступные публичные источники.
Ко мне, как к земельному юристу, практикующему юристу в Краснодарском крае, где подобных случаев очень много, довольно часто приходят с одной и той же историей.
Купил участок, в ЕГРН стоит ИЖС или ЛПХ, а потом выясняется – строить нельзя. То газопровод рядом, то участок по ПЗЗ находится в зоне, не предназначенной для строительства, то еще что-то.
Разберем на примере реальных судебных решений, когда такой договор реально можно расторгнуть, а когда суд скажет: сам виноват, надо было проверять.
1. Что говорит закон
Базовая норма – п. 1 ст. 37 ЗК РФ: продавец обязан передать покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.
Если он это не сделал или сообщил заведомо ложные сведения, покупатель вправе требовать либо уменьшения цены, либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 3).
Отдельно нужно помнить: ограничения в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) – это отдельный вид ограничений прав на землю (п. 2 ст. 56 ЗК РФ).
И они действуют независимо от того, внесены они в ЕГРН или нет.
Многие продавцы и покупатели ошибочно считают: раз в ЕГРН чисто – значит, ограничений нет. Не значит.
Общую гражданско-правовую основу, которую суды используют параллельно со статьей 37 ЗК РФ, - это ст. 450 и 451 ГК РФ: существенное нарушение договора или существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки.
Но вот тут начинается самое интересное – практика.
2. Что говорит судебная практика?
Верховный Суд в 2019 году сформировал позицию, которая определяет исход подобных споров: если не доказано, что продавец знал или должен был знать об ограничениях и скрыл это – риск неосведомленности об ограничениях, установленных нормативным актом, нельзя целиком перекладывать на продавца (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.04.2019 года № 38-КГ19-1).
Это значит, что наличие такой возможности в п. 3 ст. 37 ЗК РФ само по себе ничего не решает.
Покупатель должен доказать:
-
что продавец знал об ограничении и скрыл это;
-
что ограничение существенно – то есть реально мешает использовать участок по цели, ради которой он покупался.
Ниже разобрал три реальных судебных дела, которые показывают, как это работает на практике.
Дело 1. Участок в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода высокого давления.
Покупатель купил участок под ИЖС, кадастровый паспорт подтверждал соответствующий вид разрешенного использования.
Потом выяснилось: участок в охранной зоне минимальных расстояний магистрального газопровода высокого давления (опасный производственный объект) – строить нельзя без согласования с газовиками, а газовики отказали.
В ЕГРН на момент сделки сведений о зоне не было.
Ключевой факт, который решил дело: продавец владел участком с 2010 года и не мог не знать об ограничении (во всяком случае, к такому выводу пришел суд), а покупателю не сообщил.
Суд расторг договор, взыскал полную стоимость участка плюс расходы.
Простыми словами, суд приравнял длительное владение продавцом участком к осведомленности об ограничениях, даже не зарегистрированных.
Следовательно, покупатель проявил должную степень осмотрительности, а риск неполноты публичной информации не мог быть возложен исключительно на него.
Судебный акт – Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 декабря 2022 года по делу № 88-33668/2022.
Дело 2. Участок в территориальной зоне природной территории ограниченного пользования.
Земельный участок в Сочи (Адлерский район) стоимостью 22 000 000 рублей по ЕГРН имел вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
Продавец заверял покупателя в том, что участок пригоден для жилой застройки.
Но после покупки выяснилось, что участок на самом деле по Правилам землепользования и застройки находился в зоне «Р-3» - природные территории ограниченного пользования, где жилое строительство запрещено.
Несмотря на это, продавец после сделки еще и продолжал уверять покупателя, что строить можно.
Суды посчитали, что покупатель посмотрел выписку из ЕГРН, проверил публичную кадастровую карту Росреестра, доверился заверениям продавца и не увидев там территориальной зоны «Р-3» - сделал все от него зависящее – а значит является добросовестным.
При таких обстоятельствах суд признал, что покупатель лишился того результата, на который объективно рассчитывал при заключении договора, а потому договор был расторгнут.
В связи с чем суды встали на сторону покупателя и взыскали с продавца 22 000 000 рублей полностью.
Судебный акт – Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 ноября 2025 года № 88-29289/2025.
Дело 3. Участок в санитарно-защитной зоне железной дороги
Купил земельный участок с нежилым зданием в Темрюкском районе Краснодарского края с публичных торгов.
По ЕГРН и Правилам землепользования и застройки участок располагался в территориальной зоне, допускающей индивидуальное жилищное строительство.
Однако уже после приобретения выяснилось, что земельный участок находится в санитарно-защитной зоне (шумовой зоне) железной дороги, в пределах которой размещение жилых домов запрещено.
Эти ограничения отсутствовали не только в договоре купли-продажи, но и в информационном сообщении о продаже муниципального имущества.
При этом администрация Темрюкского района в суде ссылалась на то, что торги были проведены в полном соответствии с законодательством, а покупатель мог самостоятельно проверить приобретаемый объект.
Согласились ли суды с администрацией? Нет.
Суды указали, что обязанность по раскрытию информации об ограничениях использования земельного участка распространяется и на публичного продавца.
Более того, при продаже государственного и муниципального имущества такая обязанность прямо предусмотрена Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», который требует включать сведения об имеющихся ограничениях в информационное сообщение о продаже имущества.
Поскольку покупателю не была предоставлена информация, исключающая возможность использования участка по его целевому назначению, договор был расторгнут, а стороны приведены в первоначальное положение.
Судебный акт – Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2026 года № 88-2433/2026.
4. Какие обстоятельства имеют значение для суда?
Анализ рассмотренных судебных актов позволяет выделить несколько обстоятельств, которые фактически определяют исход подобных споров.
Во-первых, была ли продавцу известна информация о существующих ограничениях использования земельного участка.
Во-вторых, была ли эта информация доведена до сведения покупателя при заключении договора.
В-третьих, выясняется цель приобретения земельного участка.
Если продавец понимал, что участок приобретается для индивидуального жилищного строительства, но при этом умолчал о существующих ограничениях, вероятность удовлетворения требований покупателя существенно возрастает.
В-четвертых, оценивается поведение самого покупателя.
Суды проверяют, предпринимал ли он разумные меры по изучению приобретаемого объекта либо полностью проигнорировал возможность предварительной проверки.
Наконец, в-пятых, ключевое значение имеет характер самого ограничения.
Не любое ограничение является основанием для расторжения договора.
Необходимо установить, что оно действительно лишает покупателя возможности использовать земельный участок для тех целей, ради которых он приобретался.
При этом суды учитывают:
-
возможность использования участка по основному назначению;
-
площадь территории, подпадающей под ограничения;
-
возможность устранения препятствий;
-
необходимость получения дополнительных согласований;
-
экономическую целесообразность дальнейшего использования участка.
Именно совокупность этих обстоятельств позволяет сделать вывод о наличии либо отсутствии существенного нарушения интересов покупателя.
5. Вывод
Несмотря на то, что судебная практика по данной категории споров еще не единообразна, можно выделить следующие правила.
Для продавца важно раскрывать не только то, что есть в реестрах, а вообще все, что известно и что способно повлиять на решение покупателя о покупке участка для определенных целей.
Причем прямо писать об этом в договоре купли-продажи.
Дело с газопроводом это отлично показывает – 10 лет владения продавцом участком суд посчитал достаточным основанием, чтобы презюмировать: "не мог не знать".
Для покупателя – обратная сторона медали: разумная осмотрительность обязательна и, к сожалению, не вполне ясны четкие границы.
В деле с участком в Сочи покупатель проверил ЕГРН, публичную кадастровую карту и суд посчитал это достаточным для разумной осмотрительности.
А то, что не разобрался в Правилах землепользования и застройки Сочи (по которой видел, что участок находится в зоне природных территорий, где очевидно строительство запрещено) или не нанял юристов для проверки (несмотря на то, что это было бы логично при стоимости участка 22 млн рублей), - уже выходит за границы разумной осмотрительности.
Отсюда ключевой практический вывод, который я всегда проговариваю с доверителями: само по себе наличие зоны с особыми условиями использования территорий или иного ограничения - это еще не автоматическое основание для расторжения. Это только полдела.
Вторая половина - доказать, что продавец знал и скрыл, ограничение реально не позволяет использовать участок для цели покупки, а покупатель проявил достаточную осмотрительность.
Именно поэтому в моей практике проверка участка перед сделкой никогда не сводится к выписке ЕГРН.
Обязательно анализируем генплан, ПЗЗ и иные источники, которые могут содержать сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, при необходимости – выезжаем и осматриваем местность на предмет ЗОУИТ, существующий в силу закона без внесения в ЕГРН.
А по всему, что рядом с инфраструктурой - газопроводы, железная дорога, ЛЭП, при необходимости, - отдельно делаем запросы в эксплуатирующие организации.
Это тот случай, когда несколько дней работы юриста до сделки экономит годы судов после нее.
Если вы уже столкнулись с похожей ситуацией - купили участок и обнаружили, что строить нельзя, - есть смысл разобраться, применима ли к вашему случаю логика разобранных выше дел.
Каждая ситуация индивидуальна: важны и момент, когда вы узнали об ограничении, и то, что именно было указано в договоре, и какие источники вы проверяли до сделки.
Будем рады помочь разобраться – как с проверкой участка перед покупкой, так и с оценкой перспектив расторжения уже заключённого договора.
Пишите или звоните, обсудим вашу ситуацию.