Как минимизировать риск покупки земли, на которой нельзя строить. На примере реальной истории.
Покупка земельного участка под строительство дома кажется достаточно простой сделкой: на практике покупатели проверяют выписку из ЕГРН и анализируют градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Однако даже при правильной проверке можно столкнуться с ситуацией, когда после сделки строить на участке оказывается невозможно.
Ниже рассмотрел реальный пример и разобрал, как минимизировать подобные риски.
1. Реальная ситуация из практики
На юридическую консультацию обратился собственник земельного участка с сложной ситуацией.
Участок расположен в городе Горячий Ключ (Краснодарский край).
Перед покупкой участок был проверен по всем «стандартам».
По документам на момент сделки:
- ГПЗУ подтверждал возможность строительства жилого дома, было указано пятно застройки, отсутствовали ограничения на застройку;
- в ЕГРН никаких обременений и ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) не было.
Сделка проходила через агентство недвижимости.
Участок проверяли юристы сбербанка (так как покупался в ипотеку) и юристы агентства недвижимости.
После этого стороны заключили договор купли-продажи и зарегистрировали переход права собственности.
С юридической точки зрения сделка выглядела безопасной.
2. Что произошло после покупки
Спустя некоторое время после оформления права собственности новый собственник подал уведомление о начале строительства в администрацию.
Однако администрация отказала в согласовании.
Причина – спустя короткое время после сделки в ЕГРН были внесены сведения о новой ЗОУИТ, которая запрещает строительство на данном участке.
Фактически собственник оказался в ситуации, когда участок куплен под строительство, ипотека оформлена, но построить дом на нем нельзя.
В подобной ситуации существует несколько возможных стратегий, однако ни одна из них не гарантирует положительного результата.
1) Оспаривание отказа администрации
Теоретически можно оспорить отрицательное уведомление о строительстве.
Основание – сведения, указанные в ГПЗУ, действуют три года.
Соответственно, параметры застройки, указанные в этом документе, считаются закрепленными на этот период.
Однако судебная практика по подобным спорам крайне неоднозначна, поскольку встречаются как положительные решения, но значительно чаще суды поддерживают органы госвласти.
Поэтому рассчитывать на гарантированный результат в суде нельзя. Изначально ориентироваться на околонулевую вероятность положительного результата.
2) Строительство с последующей регистрацией по «дачной амнистии»
Вариант построить дом и зарегистрировать его по правилам «дачной амнистии» (без уведомления администрации, только на основании технического плана).
Теоретически это возможно, но на практике вероятность успешной регистрации невысока.
Кроме того, существует серьезный риск дальнейших споров.
Субъект, в интересах которого установлена ЗОУИТ, может подать иск о сносе дома, как объекта, построенного с нарушением установленного запрета.
Таким образом, собственник может столкнуться не только с запретом на строительство, но и с риском потери уже построенного объекта. Риски очень высоки.
В общем, как я уже говорил ранее, ситуация сложная.
3. Можно ли было заранее узнать о появлении ЗОУИТ
В большинстве случаев – практически невозможно.
Если речь не идет о крупных «очевидных» объектах (например, промышленное предприятие, аммиачный завод, магистральный трубопровод и т.п.), то информация о планируемых ограничениях часто становится публичной уже после принятия соответствующих решений и внесения данных в ЕГРН.
Иными словами, даже тщательная проверка документов не всегда позволяет выявить такие риски.
4. Как минимизировать риск при покупке участка
На практике существует один достаточно эффективный способ снизить вероятность подобной ситуации.
Перед заключением сделки следует договориться с продавцом, чтобы он:
-
подал в администрацию уведомление о начале строительства;
-
получил положительное уведомление о соответствии параметров строительства.
Если администрация выдает положительное уведомление, это означает, что на момент обращения строительство допустимо.
Фактически покупатель получает дополнительное подтверждение того, что участок можно использовать для строительства.
Безусловно, обязать продавца это сделать – непросто.
Тем не менее, для покупателя это может быть критически важно, поскольку от этого может зависеть безопасность сделки.
5. Вывод
Проверка выписки из ЕГРН и анализ ГПЗУ – необходимы, но не всегда достаточны для полного исключения рисков.
Даже при том, что документы выглядят идеально могут возникнуть ситуации, когда после сделки:
- устанавливаются новые ограничения;
- появляется ЗОУИТ;
- строительство становится невозможным.
Поэтому при покупке земли под строительство я рекомендую не только проводить комплексную юридическую проверку участка, но и в тех ситуациях, когда, что называется, «подсказывает интуиция», – до сделки получать согласованное администрацией уведомление о начале строительства.
Иногда лучше потратить дополнительное время на проверку и даже натолкнуться на возражения и непонимание продавца, чем оказаться собственником участка, на котором нельзя построить дом, при этом продолжая выплачивать ипотеку за землю.
Если вы планируете покупку земельного участка, особенно под строительство, важно заранее оценить все возможные правовые риски.
Как вы уже могли понять, даже при наличии выписки из ЕГРН и ГПЗУ могут возникнуть обстоятельства, которые невозможно выявить без глубокого юридического анализа и принятия всех мер по минимизации/исключению рисков.
Земельные юристы компании «Ушаков, Дегтярев и Партнеры» специализируются на сопровождении сделок с земельными участками и объектами недвижимости.
Мы помогаем проверить участок перед покупкой, выявить скрытые ограничения, оценить градостроительные риски и выстроить безопасную структуру сделки.