Что изменилось в правилах строительства в зонах затопления и подтопления c 4 августа 2026 года

1. Как было раньше

Прежняя редакция пункта 1 части 3 статьи 67.1 звучала так: запрещено размещение населённых пунктов и строительство капитальных объектов, не обеспеченных сооружениями инженерной защиты. 

То есть логика была: строй что угодно, но при условии, что территория защищена - тогда запрет не действует, строить можно.

2. Что изменил закон

Новая редакция убирает эту связку "с условием" и формулирует иначе: запрещено размещение населенных пунктов и строительство капитальных объектов в принципе, за единственным исключением - строительства самих сооружений инженерной защиты (дамб, берегоукреплений и т.п.).

Дополнительно введен отдельный запрет на «освоение территорий» в целях капитального строительства - тем же исключением для инженерной защиты.

На первый взгляд разница выглядит технической, но на практике она меняет все.

3. Вопрос, который здесь возникает

Если исключение из запрета сделано именно для строительства защиты, а не для строительства на уже защищенной территории - значит ли это, что наличие дамбы или отсыпки на участке больше не дает права построить на нем дом?

Если читать это строго по тексту - наличие инженерной защиты само по себе больше не легализует строительство обычного капитального объекта (дома) в границах зоны. 

Исключение сделано не для "защищённой территории", а конкретно для процесса возведения защитных сооружений как таковых.

4. Как тогда вообще что-то строить в зоне подтопления, если защита есть?

Ответ находится не в тексте самого закона № 301-ФЗ, а в его сопоставлении с Положением о зонах затопления, подтопления, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360.

Пункт 20 этого Положения устанавливает: после обеспечения территории инженерной защитой возникает основание для прекращения существования зоны затопления или подтопления.

Здесь ключевое - точная формулировка самого пункта 20. 

Она говорит, что зона "может быть" прекращена, а "не прекращается автоматически" в силу самого факта создания защиты. 

Это принципиальное отличие. 

Наличие дамбы, отсыпки или свайного поля на участке создает лишь юридическое основание для запуска процедуры прекращения зоны - но не влечет ее прекращения само по себе, без совершения предусмотренных Положением действий уполномоченным органом.

Отсюда практическая последовательность:

1. Возведение защитных сооружений на участке или территории - прямо разрешено законом № 301-ФЗ (статьей 67.1. ВК РФ), это и есть исключение из общего запрета.
2. Создание такой защиты формирует предусмотренное пунктом 20 Положения № 360 основание для инициирования прекращения зоны - но это основание нужно еще реализовать через установленную процедуру, а не рассматривать как результат, наступающий сам собой.
3. Только после того, как зона в отношении конкретной территории официально прекращена в порядке, предусмотренном Положением, снимается и запрет ст. 67.1 ВК РФ, - и капитальное строительство становится возможным на общих основаниях.

5. Главная проблема - отсутствие понятного механизма прекращения зоны

Формулировка «может быть прекращено» оставляет открытыми практические вопросы:

1. по чьей инициативе запускается эта процедура - правообладателя участка или уполномоченного органа; 
2. в какие сроки она должна быть проведена;
3. какой объем документов и экспертных заключений требуется, чтобы подтвердить, что созданная инженерная защита действительно устраняет условия, послужившие основанием для установления зоны. 

Диспозитивная формулировка «может быть» - в отличие от императивного «прекращается» - сама по себе указывает, что решение по конкретному участку остается на усмотрение уполномоченного органа, а не является для него обязательным при формальном выполнении условий.

Дополнительный фактор - методика определения вреда от негативного воздействия вод и оценки эффективности защитных мероприятий, введенная новым п. 21.1 ст. 24 ВК РФ. Она вступает в силу с 1 января 2027 года и, по всей видимости, должна будет задать объективные критерии для оценки эффективности защиты в рамках именно этой процедуры - но до ее принятия ориентироваться не на что, кроме общей нормы пункта 20 Положения № 360.

Из этого общего пробела вытекают две самостоятельные и практически значимые проблемы, на которых стоит остановиться отдельно.

6. Проблема первая, неясные критерии достаточности сооружений инженерной защиты

Обязанность по обеспечению инженерной защиты закон распределяет в зависимости от масштаба. 

Защиту в границах конкретного земельного участка обязан обеспечить его правообладатель, физическое или юридическое лицо. 

Защиту территории в целом обязаны обеспечивать органы государственной власти или местного самоуправления, отвечающие за градостроительную деятельность на соответствующей территории (ч. 4 ст. 67.1 ВК РФ).

Но даже если собственник готов выполнить свою часть обязанности и вложиться в защиту участка, закон не отвечает на вопрос, что именно нужно построить, чтобы защита была признана достаточной. 

Какой высоты должна быть дамба или отсыпка. 

Какой должна быть несущая способность свайного фундамента. 

Каким документом это подтверждается, нужна ли независимая экспертиза и кто ее проводит.

Нормативных критериев на сегодня нет. 

Единственный ориентир, методика оценки эффективности защитных мероприятий, вступает в силу только с 1 января 2027 года. 

До этого момента собственник фактически действует вслепую, не имея гарантии, что построенное им сооружение будет признано достаточным основанием для прекращения зоны.

7. Проблема вторая, зависимость от бездействия власти

Даже полностью и качественно выполненная защита конкретного участка не гарантирует результата, если не защищена территория в целом.

Если причина подтопления системная - отсутствие общей берегозащитной дамбы вдоль реки - локальные меры собственника могут оказаться неэффективными сами по себе. 

Вода придет с соседних, незащищенных участков или с территории в целом, независимо от того, что сделано в границах конкретного надела.

При этом обязанность защищать территорию в целом лежит на публичной власти, а не на собственнике, и повлиять на сроки ее исполнения он практически не может.

Строительство инженерной защиты территории, это капитальные вложения бюджетных средств. 

Такие расходы нужно сначала заложить в бюджет соответствующего уровня, федеральный, региональный или муниципальный, что само по себе, как правило, занимает не один бюджетный цикл. 

Затем требуется провести закупочные процедуры и определить подрядчика в порядке законодательства о контрактной системе, со своими сроками и возможными спорами по итогам торгов. 

После этого нужно обеспечить строительный контроль за ходом работ и финансовый контроль за расходованием бюджетных средств.

Каждый из этих этапов способен растянуться на месяцы, а в совокупности, на годы. 

Это не считая ситуаций, когда бюджетных средств недостаточно или защита конкретной территории объективно не входит в число приоритетных расходов.

В результате возникает ситуация, при которой собственник, выполнивший все зависящее от него, оказывается заложником темпов работы совершенно другого субъекта, повлиять на которые у него нет правовых рычагов.

8. Что делать, если ваш участок в зоне подтопления/затопления

Если ваш участок уже находится в зоне затопления или подтопления, просто построить защиту недостаточно.

Даже если вы сделали дамбу, отсыпку или другое сооружение, это само по себе не отменяет запрет на строительство.

Сначала нужно обратиться в уполномоченный орган и запустить процедуру прекращения зоны по пункту 20 Положения № 360. 

Только после официального решения (и, скорее всего, внесения изменений в ЕГРН) запрет перестает действовать.

Поэтому мы бы не советовали сначала вкладывать большие деньги в строительство защиты, а потом разбираться с зоной. 

Лучше разобраться заранее. 

Получить официальную позицию Росводресурсов или администрации о том, какие именно средства защиты будут признаны достаточными и что в принципе делается для защиты территории в целом, до того как начнете тратить деньги.

9. Что делать, если вы только собираетесь купить участок в зоне подтопления/затопления

Схема «куплю, поставлю защиту, построю дом» сейчас не работает так гладко, как кажется.

Пока нет понятного и гарантированного механизма прекращения зоны, а защита территории в целом зависит от того, когда (и если) этим займется власть, вы берете на себя риск того, что процедура затянется или вообще закончится отказом.

Мы бы не рекомендовали покупать такой участок, рассчитывая на быстрое решение вопроса.

Если вы столкнулись с ограничением строительства в зоне затопления или подтопления, либо только рассматриваете приобретение такого участка, обращайтесь. 

Разберем правовой статус конкретного объекта, оценим шансы на прекращение зоны и поможем выстроить стратегию действий с учетом фактического состояния территории.