Земельный участок в зоне подтопления: теперь построить дом на нем будет нельзя?

1. Суть изменений

Ключевая норма – новая редакция частей 3 и 4 статьи 67.1 Водного кодекса РФ. Она устанавливает прямой запрет на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства в границах зон затопления, подтопления.

Формулировка закона не оставляет никакого «пространства»: запрещается строительство объектов капитального строительства, за исключением сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Переведу на практический язык. Если участок отнесен к зоне подтопления, построить на нем жилой дом напрямую нельзя.

Единственный законный путь – сначала обеспечить участок инженерной защитой (дамба, берегоукрепление, иное техническое решение, отнесённое законом к инженерной защите), и только затем переходить к капитальному строительству. Причём обязанность по обеспечению такой защиты закон возлагает на самого правообладателя земельного участка – будь то физическое или юридическое лицо.

С 1 января 2027 года к этому добавится еще один элемент контроля: органы власти в области водных отношений начнут утверждать методику определения вреда от негативного воздействия вод и методику оценки эффективности защитных мероприятий. То есть государство получит инструмент, чтобы оценивать, насколько принятые собственником меры защиты вообще соответствуют требованиям.

2. Как участок попадает в зону затопления или подтопления

Здесь важно понимать механику, а не только норму закона.

Порядок установления зон затопления, подтопления регулируется Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 18.04.2014 № 360. Согласно этому Положению, такие зоны устанавливаются в отношении территорий, подверженных негативному воздействию вод и не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты.

На практике решение принимается на основании гидрологических расчётов, паводковой статистики и данных уполномоченных органов в области водных отношений. Участок включают в границы зоны дистанционно, по документам и картографическим материалам. Выезд на конкретный участок, оценка его фактического состояния, индивидуальных инженерных особенностей – не являются обязательным элементом процедуры.

Поэтому визуальная проверка участка здесь практически бесполезна.

Можно приехать на участок в августе. Солнце. Сухая земля. Никаких признаков воды. А юридически участок при этом находится в установленной зоне.

И наоборот: наличие воды на участке после сильного дождя само по себе еще не означает, что участок юридически находится в зоне подтопления.

Я регулярно сталкиваюсь с похожей логикой в делах, связанных с изменением зонирования земель, - когда правовой статус участка меняется на основании архивных или расчетных данных, без учета фактической ситуации на месте. Механизм установления зон подтопления работает по той же модели.

3. Практические рекомендации для тех, кто планирует покупку земельного участка

Проверка "гидрологического" статуса теперь обязательный элемент правовой экспертизы объекта, наравне с проверкой иных критических важных параметров (зонирование по генплану и ПЗЗ и т.д.).

Сведения о нахождении участка в границах зоны затопления, подтопления отражаются, как правило, в ЕГРН в качестве сведений о зоне с особыми условиями использования территории, в материалах генплана и ПЗЗ (в соответствующих картографических материалах).

Дополнительно эту информацию можно запросить в органе местного самоуправления по месту нахождения участка либо в территориальном органе Росводресурсов.

Если участок находится в границах такой зоны, я бы рекомендовал отказаться от сделки. Формальная возможность строительства через инженерную защиту существует, но реализация этой возможности требует отдельного проектирования, значительных финансовых вложений и прохождения согласований, результат которых заранее не гарантирован.

Уровень неопределенности, на данный момент, высокий.

И если главная цель покупки – построить дом, нет большого смысла приобретать землю, по которой уже на момент сделки существует юридический запрет на строительство.

Сначала проверяем возможность строительства. Потом покупаем землю.

Потому что исправить ошибку в выборе земельного участка после регистрации сделки обычно значительно дороже, чем провести нормальную юридическую проверку до покупки.