Официальные разъяснения Минстроя России - закон о зонах затопления и подтопления не имеет обратной силы

1. Суть разъяснений

Минстрой указывает, что расположение земельного участка в границах зоны затопления или подтопления при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство не является основанием для:

1. прекращения действия разрешения на строительство;
2. отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Данный подход обоснован ссылкой на:

1) Общий принцип действия закона во времени (ст. 4 ГК РФ, позиция Конституционного Суда РФ в постановлении от 22.04.2014 № 12-П).

Акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, если иное прямо не установлено законом. Водное законодательство специальных положений об обратном действии во времени не содержит, а Федеральный закон № 301-ФЗ такой оговорки также не устанавливает.

2) Пункт 2 статьи 107 Земельного кодекса РФ.

Согласно данной норме, с момента установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и до дня ввода объекта в эксплуатацию, независимо от новых ограничений использования земельного участка, установленных в границах такой зоны, допускается:

1. использование земельного участка для строительства (реконструкции) объекта капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны, либо в случае начала строительства до этой даты, если получение разрешения не требуется;
2. использование уже существующих зданий и сооружений в соответствии с их видом разрешенного использования.

2. Применение к объектам долевого строительства

Отдельно в разъяснении подчеркнуто, что данный подход в полной мере распространяется на объекты, возводимые с привлечением средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, включая многоквартирные дома и иные объекты недвижимости.

Таким образом, факт нахождения строящегося по 214-ФЗ объекта в границах зоны затопления или подтопления сам по себе не может служить основанием для прекращения разрешения на строительство или отказа во вводе объекта в эксплуатацию, если разрешение было получено до установления (изменения) соответствующей зоны.

3. Что это означает на практике

1) Для застройщиков, ранее получивших разрешение на строительство и впоследствии оказавшихся в границах вновь установленной или изменённой зоны затопления/подтопления: строительство может быть продолжено, а ввод объекта в эксплуатацию не может быть заблокирован органом власти со ссылкой на новые требования Водного кодекса РФ.

2) Для участников долевого строительства: наличие у застройщика ранее выданного разрешения на строительство сохраняет юридическую силу вне зависимости от последующего установления зоны затопления/подтопления на данной территории - это исключает риск административного прекращения строительства уже начатого объекта по указанному основанию.

3) Для новых проектов, разрешение на строительство по которым запрашивается уже после установления зоны затопления/подтопления, действуют общие, ужесточённые правила: строительство объектов капитального строительства в таких зонах не допускается, за исключением сооружений инженерной защиты от негативного воздействия вод (подробнее об этих правилах по ссылке).

4. Важная оговорка

Разъяснение Минстроя России носит рекомендательный характер и не является нормативным правовым актом.

Тем не менее, при рассмотрении конкретных ситуаций (в том числе судебных споров с администрацией по вопросу прекращения разрешительной документации) на данное письмо целесообразно ссылаться как на официальную позицию профильного федерального органа исполнительной власти по вопросу толкования действия закона во времени.

Если ваш объект строительства оказался в границах зоны затопления или подтопления, установленной после получения разрешения на строительство, рекомендуем проверить соответствие ситуации условиям, изложенным в п. 2 ст. 107 ЗК РФ, и при необходимости обратиться за юридической консультацией для оценки конкретных рисков.