Сельскохозяйственные угодья в Краснодарском крае: что это, как проверить и перевести

1. Почему сельскохозяйственные угодья стали проблемой.

Самый болезненный вопрос последних нескольких лет в Краснодарском крае – земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям. Это ограничивает строительство, усложняет перевод земли в другую категорию и фактически блокирует то использование, ради которого участок приобретался.

Болезненный, потому что два (а то и три) десятилетия ранее во всех муниципалитетах Края земли сельскохозяйственного назначения (в том числе сельхозугодья) довольно легко переводились в земли населенных пунктов, промышленности, рекреации и т.д.

И все к этому привыкли – покупали сельхозземли за «копейки» и с вполне предсказуемым результатом переводили в земли населенных пунктов для жилой застройки, в земли рекреации под туризм, земли промышленности для производства, добычи полезных ископаемых. Так работали десятилетиями.

В результате, с 1990-ых годов во всей России площадь сельхозземель сократилась с 638 до 380 млн гектаров (минус 260 млн гектаров), что привело к ужесточению порядка и оснований перевода сельхозземель в другие категории. Причем несмотря на то, что в Краснодарском крае площадь сельхозугодий уменьшилась всего на 27 тысяч га (с 4731,9 до 4704,9 тыс. га.), ужесточение коснулось всей страны, в т.ч. и его Краснодарского края.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья – отдельная проблема.

Во многих районах края их утвердили в 2000-ых годах и благополучно о них забыли. После чего, следуя общему «тренду» частично включали в границы населенных пунктов для застройки при утверждении генеральных планов. Кто-то успел построиться, кто-то – нет. Вспомнили только в 2022 году и всех, кто не успел построиться, исключили из границ населенных пунктов с переводом обратно в сельхозземли.

Это привело к тому, что десятки тысяч людей по всему краю остались с землей, которую покупали для застройки, туризма, производства, но она теперь доступна только для сельхоздеятельности. Кто-то изначально покупал сельхозземлю в расчете на перевод в другие категории, кто-то покупал земли населенных пунктов для ИЖС, но был обратно переведен в сельхозземли.

Теперь все озадачены обратным переводом этих сельхозземель в иные категории. Причем с содержательной и процедурной точек зрения, законодательство отличает обычные сельскохозяйственные земли от сельскохозяйственных угодий (которые также являются сельхозземлями, но имеющими «повышенную» охрану в использовании). Сельхозугодья перевести сложнее, особо ценные сельхозугодья – еще сложнее.

На практике, в Краснодарском крае большинство сельхозземель – сельхозугодья.

Ниже последовательно разберу, что из себя представляют сельхозугодья, как именно сельхозземли относили к сельхозугодьям и как «снять» с участка этот статус.

2. Сельскохозяйственные угодья - что это?

Сельскохозяйственные угодья - это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками, чайными плантациями и другими) (статья 79 Земельного Кодекса РФ).  

Более подробно содержание раскрывается в

ГОСТе Р 59055-2020 «Национальный стандарт Российской Федерации. Охрана окружающей среды. Земли. Термины и определения» (пункт 2), где указано, что сельхозугодья – это угодья, систематически используемые:

1. для выпаса животных (пастбище) (пп. 38 п. 2);

2. под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары (пашня) (пп. 39 п. 2);

3. для кошения травы с целью заготовки сена для корма скоту (сенокос) (пп. 42 п. 2);

4. под искусственно созданные древесные, кустарниковые или травянистые многолетние насаждения. предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территорий (многолетние насаждения) (пп. 36)

3. Проблематика отнесения земельных участков к сельхозугодьям.

Из определения каждого вида угодий можно вычленить важный критерий – систематическое использование.

Суды часто ссылаются на положения данного ГОСТа при определении сельхозугодий (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2023 № Ф05-14690/2023 по делу № А41-98261/2022; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.02.2021 № Ф01-15949/2020 по делу № А28-5966/2020; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2016 № Ф04-6318/2016 по делу № А45-23006/2015).

Верховный суд даже как-то согласился с позицией Московской арбитражной кассации о том, что отнесение земельного участка к сельскохозяйственным угодьям возможно в случае:

1. когда на земельном участке находятся пашни, пастбища, многолетние насаждения;

2. это должно подтверждаться соответствующим актом обследования земельного участка с участием представителей уполномоченных органов;

Соответственно, если таких доказательств не представлено – то участок не относится к сельхозугодьям (Определение от 21.11.2014 № 305-КГ14-4608 по делу № А41-59384/13).

Однако на практике, особенно в последнее время, дело чаще обстоит иначе…

Если территория земли, в границах которой сформирован земельный участок, когда-то в советское время относилась сельскохозяйственному угодию, то и в настоящий момент она к нему относится. Даже несмотря на то, что участок уже давно не используется в качестве сельхозугодия/не занято им.

4. Как земельные участки относили к сельскохозяйственным угодьям.

В советское время в отношении земель совхозов/колхозов систематически проводили землеустройство и земельно-оценочные работы, чтобы понять, какую часть земли для каких сельскохозяйственных целей использовать.

Для этого оценивали типы почв (черноземы, дерново-карбонатные, серые лесные и иные), подготавливали почвенные карты, иногда даже проводили лабораторные исследования на содержание химических веществ, необходимых для выращивания определенных типов культур (фосфора, калия и других).

Говоря простыми словами, оценивали земли, чтобы наиболее эффективно их использовать для получения сельхозпродукции. Если какие-то земли имели плодородный тип почвы/были богаты химическими элементами, то их использовали для выращивания сельхозкультур (под пашню). Другие, менее плодородные земли – для выпаса животных (пастбище).

Именно так конкретная территория становилась угодьем. Поэтому сегодня все земли бывших совхозов и колхозов, как правило, полностью считаются угодьями – даже если на них располагались дороги, леса, каналы, очистные сооружения, стоянки техники или общественные постройки.

Иными словами: если земля 30-50 лет назад использовалась как пашня или пастбище – сегодня она считается сельхозугодьем, невзирая на её фактическое состояние.

5. Как проверить, относится ли земельный участок к сельскохозяйственным угодьям?

Способ 1. Запрос, ознакомление и анализ землеустроительной документации (приоритетный).

Нужно установить, в составе какого колхоза, совхоза или сельхозпредприятия ранее находился участок, и запросить землеустроительную документацию из Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ).

Документов может быть огромное количество:

1. поконтурные ведомости земельных угодий;
2. планы землепользования, чертежи инвентаризации, карты/чертежи полевых обследований и т.п.;
3. системы земледелия и землеустройства;
4. агроэкономические обоснования;
5. проекты территориального землеустройства/внутрихозяйственного землеустройства/перераспределения земель;
6. материалы внутрихозяйственной оценки земель;
7. дела по вычислению площадей земельных угодий;
8. землеустроительные дела по установлению границ землепользователей;
9. и другие.

В полученной документации должны быть два вида материалов – в графической и текстовой формах.

На графических документах (планы/чертежи/схемы/карты) отображены контуры угодий, их назначение (пашни, пастбища, сенокосы и т.п.) и площадь. Могут быть указаны и другие характеристики. В текстовых документах – текстовое описание.

Берем графические материалы и соотносим территории, чтобы определить местонахождение конкретного земельного участка.

Способ 2. Проверка реестра земель сельскохозяйственного назначения (ЕФИС ЗСН).

С 1 марта 2026 года отнесением участков к сельхозугодьям занимается Министерство сельского хозяйства РФ. До 1 января 2028 года оно должно утвердить границы угодий в разрезе каждого региона и каждого вида угодий и внести их в ЕГРН. По Краснодарскому краю такие приказы пока не утверждены, поэтому реестр может не дать однозначного ответа. Проверить стоит, но основным источником остается ГФДЗ.

Способ 3. Заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

С 1 июля 2026 года границы сельхозугодий должны быть включены в ЕГРН. Но, как это обычно бывает, в большинстве случаев уполномоченные органы наполняют ЕГРН такой информацией постепенно, тем более учитывая то, что включение таких сведений в ЕГРН осуществляется на основании соответствующих приказов Минсельхоза РФ, поэтому пока что этот источник информации неинформативен.

6. Как снять с земельного участка статус сельскохозяйственного угодия?

Органы власти нередко считают участок угодьем только на основании его исторической принадлежности к колхозу, совхозу, сельскохозяйственному предприятию или агрофирме. 

Но на территориях таких хозяйств были и земли иного назначения, которые никогда не использовались как угодья. 

В своей практике много раз встречался с ситуациями, когда участки были занят дорогами, лесами, очистными сооружениями, отстойниками, каналами, стоянками для спецтехники, болотами, общественными постройками и т.п.

 Здесь есть два рабочих способа защиты.

Способ 1. Оспорить правомерность отнесения к угодьям по причине его ошибочности отнесения к сельскохозяйственным угодьям.

Если территория исторически использовалась под дорогу, лес, канал, очистное сооружение или иной несельскохозяйственный объект – это основание доказывать ошибочность присвоения статуса угодья.

Инструмент: заключение кадастрового инженера, составленное по результатам анализа материалов землеустройства (указаны выше). Для усиления позиции можно дополнить его заключением о непригодности почвы для сельскохозяйственной деятельности (но перед тем, как его готовить, заручиться также архивной документацией о типе почв, агроэкономических, химических и иных показателях).

Способ 2. Доказать непригодность почвы для сельхоздеятельности

Этот способ применялся в судебной практике и ранее и теперь закреплен нормативно: Постановление Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 прямо называет наличие типов и подтипов почв, непригодных для использования в качестве сельхозугодий, основанием для изменения границ угодий (подпункт «в» пункта 7).

Инструмент: заключение о почвенном обследовании земельного участка с выводом о ее непригодности.

Более подробно о том, как доказать непригодность почвы для сельского хозяйства, читайте в статье: "Как доказать невозможность или непригодность земли для сельского хозяйства? 5 действенных способов".

Способ 3. Перевести из категории сельхозземель в земли иных категорий

Этот способ заключается в том, что перевести земельный участок, являющийся сельхозугодьем, из категории сельхозназначения в другие категории. 

Процедура более сложная, так как является многоступенчатой, также с участием Минсельхоза РФ, который предоставляет положительное или отрицательное заключение  

Подробный порядок перевода земельного участка из одной категории в другую описан в статье: "Перевод сельхозземель в другую категорию с 1 марта 2026 года: новые правила и риски для собственников и покупателей".

Статус сельскохозяйственного угодья – не приговор, но проблема, требующая юридически грамотного решения. Каждый случай индивидуален: многое зависит от истории участка, категории угодья и того, как именно был присвоен этот статус.

Мы специализируемся на юридическом разрешении земельных вопросов в Краснодарском крае, помогаем оспорить статус сельскохозяйственного угодья, подготовить доказательную базу и сопроводить перевод земли в нужную категорию.

Запишитесь на консультацию – разберем ваш участок и предложим реальные пути решения.