Сельскохозяйственные угодья в Краснодарском крае: что это такое, как проверить и как перевести в другие категории

Почему сельскохозяйственные угодья стали проблемой?

Болезненный, потому что два (а то и три) десятилетия ранее во всех муниципалитетах Края земли сельскохозяйственного назначения (в том числе сельхозугодья) довольно легко переводились в земли населенных пунктов, промышленности, рекреации и т.д.

И все к этому привыкли – покупали сельхозземли за «копейки» и с вполне предсказуемым результатом переводили в земли населенных пунктов для жилой застройки, в земли рекреации под туризм, земли промышленности для производства, добычи полезных ископаемых. Так работали десятилетиями.

В результате, с 1990-ых годов во всей России площадь сельхозземель сократилась с 638 до 380 млн гектаров (минус 260 млн гектаров), что привело к ужесточению порядка и оснований перевода сельхозземель в другие категории. Причем несмотря на то, что в Краснодарском крае площадь сельхозугодий уменьшилась всего на 27 тысяч га (с 4731,9 до 4704,9 тыс. га.), ужесточение коснулось всей страны, в т.ч. и его Краснодарского края.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья – отдельная проблема.

Во многих районах края их утвердили в 2000-ых годах и благополучно о них забыли. После чего, следуя общему «тренду» частично включали в границы населенных пунктов для застройки при утверждении генеральных планов. Кто-то успел построиться, кто-то – нет. Вспомнили только в 2022 году и всех, кто не успел построиться, исключили из границ населенных пунктов с переводом обратно в сельхозземли.

Это привело к тому, что десятки тысяч людей по всему краю остались с землей, которую покупали для застройки, туризма, производства, но она теперь доступна только для сельхоздеятельности. Кто-то изначально покупал сельхозземлю в расчете на перевод в другие категории, кто-то покупал земли населенных пунктов для ИЖС, но был обратно переведен в сельхозземли.

Теперь все озадачены обратным переводом этих сельхозземель в иные категории. Причем с содержательной и процедурной точек зрения, законодательство отличает обычные сельскохозяйственные земли от сельскохозяйственных угодий (которые также являются сельхозземлями, но имеющими «повышенную» охрану в использовании). Сельхозугодья перевести сложнее, особо ценные сельхозугодья – еще сложнее.

На практике, в Краснодарском крае большинство сельхозземель – сельхозугодья.

Ниже последовательно разберу, что из себя представляют сельхозугодья, как именно сельхозземли относили к сельхозугодьям и как «снять» с участка этот статус.

Что такое сельскохозяйственные угодья?

Земельный кодекс РФ (ч. 1 ст. 79) определяет сельскохозяйственные угодья как: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Более подробно содержание раскрывается в

ГОСТе Р 59055-2020 «Национальный стандарт Российской Федерации. Охрана окружающей среды. Земли. Термины и определения» (пункт 2), где указано, что сельхозугодья – это угодья, систематически используемые:

1. для выпаса животных (пастбище) (пп. 38 п. 2);

2. под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары (пашня) (пп. 39 п. 2);

3. для кошения травы с целью заготовки сена для корма скоту (сенокос) (пп. 42 п. 2);

4. под искусственно созданные древесные, кустарниковые или травянистые многолетние насаждения. предназначенные для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также для декоративного оформления территорий (многолетние насаждения) (пп. 36)

Проблематика отнесения земельных участков к сельскохозяйственным угодьям

Из определения каждого вида угодий можно вычленить важный критерий – систематическое использование.

Суды часто ссылаются на положения данного ГОСТа при определении сельхозугодий (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2023 № Ф05-14690/2023 по делу № А41-98261/2022; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.02.2021 № Ф01-15949/2020 по делу № А28-5966/2020; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2016 № Ф04-6318/2016 по делу № А45-23006/2015).

Верховный суд даже как-то согласился с позицией Московской арбитражной кассации о том, что отнесение земельного участка к сельскохозяйственным угодьям возможно в случае:

1. когда на земельном участке находятся пашни, пастбища, многолетние насаждения;

2. это должно подтверждаться соответствующим актом обследования земельного участка с участием представителей уполномоченных органов;

Соответственно, если таких доказательств не представлено – то участок не относится к сельхозугодьям (Определение от 21.11.2014 № 305-КГ14-4608 по делу № А41-59384/13).

Однако на практике, особенно в последнее время, дело чаще обстоит иначе…

Если территория земли, в границах которой сформирован земельный участок, когда-то в советское время относилась сельскохозяйственному угодию, то и в настоящий момент она к нему относится. Даже несмотря на то, что участок уже давно не используется в качестве сельхозугодия/не занято им.

Как земельные участки относили к сельскохозяйственным угодьям?

В советское время в отношении земель совхозов/колхозов систематически проводили землеустройство и земельно-оценочные работы, чтобы понять, какую часть земли для каких сельскохозяйственных целей использовать.

Для этого оценивали типы почв (черноземы, дерново-карбонатные, серые лесные и иные), подготавливали почвенные карты, иногда даже проводили лабораторные исследования на содержание химических веществ, необходимых для выращивания определенных типов культур (фосфора, калия и других).

Говоря простыми словами, оценивали земли, чтобы наиболее эффективно их использовать для получения сельхозпродукции. Если какие-то земли имели плодородный тип почвы/были богаты химическими элементами, то их использовали для выращивания сельхозкультур (под пашню). Другие, менее плодородные земли – для выпаса животных (пастбище).

Именно так конкретная территория становилась угодьем. Поэтому сегодня все земли бывших совхозов и колхозов, как правило, полностью считаются угодьями – даже если на них располагались дороги, леса, каналы, очистные сооружения, стоянки техники или общественные постройки.

Иными словами: если земля 30-50 лет назад использовалась как пашня или пастбище – сегодня она считается сельхозугодьем, невзирая на её фактическое состояние.

Как проверить, относится ли земельный участок к сельскохозяйственным угодьям?

Способ 1. Запрос, ознакомление и анализ землеустроительной документации (приоритетный).

Нужно установить, в составе какого колхоза, совхоза или сельхозпредприятия ранее находился участок, и запросить землеустроительную документацию из Государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (ГФДЗ).

Документов может быть огромное количество:

1. поконтурные ведомости земельных угодий;
2. планы землепользования, чертежи инвентаризации, карты/чертежи полевых обследований и т.п.;
3. системы земледелия и землеустройства;
4. агроэкономические обоснования;
5. проекты территориального землеустройства/внутрихозяйственного землеустройства/перераспределения земель;
6. материалы внутрихозяйственной оценки земель;
7. дела по вычислению площадей земельных угодий;
8. землеустроительные дела по установлению границ землепользователей;
9. и другие.

В полученной документации должны быть два вида материалов – в графической и текстовой формах.

На графических документах (планы/чертежи/схемы/карты) отображены контуры угодий, их назначение (пашни, пастбища, сенокосы и т.п.) и площадь. Могут быть указаны и другие характеристики. В текстовых документах – текстовое описание.

Берем графические материалы и соотносим территории, чтобы определить местонахождение конкретного земельного участка.

Способ 2. Проверка реестра земель сельскохозяйственного назначения (ЕФИС ЗСН).

С 1 марта 2026 года отнесением участков к сельхозугодьям занимается Министерство сельского хозяйства РФ. До 1 января 2028 года оно должно утвердить границы угодий в разрезе каждого региона и каждого вида угодий и внести их в ЕГРН. По Краснодарскому краю такие приказы пока не утверждены, поэтому реестр может не дать однозначного ответа. Проверить стоит, но основным источником остается ГФДЗ.

Как снять с земельного участка статус сельскохозяйственного угодия?

Органы власти нередко считают участок угодьем только на основании его исторической принадлежности к колхозу, совхозу, сельскохозяйственному предприятию или агрофирме. 

Но на территориях таких хозяйств были и земли иного назначения, которые никогда не использовались как угодья. 

В своей практике много раз встречался с ситуациями, когда участки были занят дорогами, лесами, очистными сооружениями, отстойниками, каналами, стоянками для спецтехники, болотами, общественными постройками и т.п.

 Здесь есть два рабочих способа защиты.

Способ 1. Оспорить правомерность отнесения к угодьям по причине его ошибочности отнесения к сельскохозяйственным угодьям.

Если территория исторически использовалась под дорогу, лес, канал, очистное сооружение или иной несельскохозяйственный объект – это основание доказывать ошибочность присвоения статуса угодья.

Инструмент: заключение кадастрового инженера, составленное по результатам анализа материалов землеустройства (указаны выше). Для усиления позиции можно дополнить его заключением о непригодности почвы для сельскохозяйственной деятельности (но перед тем, как его готовить, заручиться также архивной документацией о типе почв, агроэкономических, химических и иных показателях).

Способ 2. Доказать непригодность почвы для сельхоздеятельности

Этот способ применялся в судебной практике и ранее и теперь закреплен нормативно: Постановление Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 прямо называет наличие типов и подтипов почв, непригодных для использования в качестве сельхозугодий, основанием для изменения границ угодий (подпункт «в» пункта 7).

Инструмент: заключение о почвенном обследовании земельного участка с выводом о ее непригодности.

Статус сельскохозяйственного угодья – не приговор, но проблема, требующая юридически грамотного решения. Каждый случай индивидуален: многое зависит от истории участка, категории угодья и того, как именно был присвоен этот статус.

Мы специализируемся на юридическом разрешении земельных вопросов в Краснодарском крае, помогаем оспорить статус сельскохозяйственного угодья, подготовить доказательную базу и сопроводить перевод земли в нужную категорию.

Запишитесь на консультацию – разберем ваш участок и предложим реальные пути решения.