Дом не ставят на кадастровый учёт из-за отсутствия границ земельного участка
Одна из самых распространённых причин приостановки кадастрового учёта жилого дома и государственной регистрации права собственности на него (простыми словами, невозможности оформить дом и любой иной объект капитального строительства) - отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, на котором такие объекты капитального строительства построены.
С этой проблемой собственники сталкиваются всё чаще, особенно при оформлении домов, построенных на «старых» участках без проведённого межевания.
Разберём, почему Росреестр "отказывает" в кадастровом учёте и что делать в такой ситуации.
1. Почему Росреестр приостанавливает кадастровый учёт дома и регистрацию прав на него
С 01.03.2025 года требования к постановке объектов недвижимости на кадастровый учёт и регистрацию прав на них были существенно ужесточены.
В соответствии с пунктом 21.2 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный регистратор обязан приостановить кадастровый учёт, если:
- в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах границ земельного участка;
- на таком участке расположен жилой дом, нежилое здание или объект незавершённого строительства;
- подано заявление о кадастровом учёте и (или) регистрации прав на объект.
Иными словами, если границы участка не определены, дом не может быть поставлен на кадастровый учёт и право на него не зарегистрируют, даже если он построен законно и соответствует всем требованиям закона.
2. Нет границ участка в ЕГРН - нет кадастрового учёта дома и регистрации прав на него
На практике это выглядит так: собственник построил объект капитального строительства (например, дом), подаёт документы, ожидает "появления" дома на публичной кадастровой карте и оформления на собственное имя, но вместо этого получает решение о приостановке.
Причина - объект недвижимости «привязан» к участку, местоположение которого юридически не определено.
Росреестр в такой ситуации не оценивает законность строительства, он проверяет только то, можно ли привязать дом к конкретном участку.
И способ привязки здесь один - это "попадание" дома в координаты границ земельного участка.
Недавно ко мне на консультацию пришёл человек и сказал: "ну ведь адреса у дома и участка совпадают, что им еще нужно".
Это распространенное заблуждение, единственным способом определить местонахождение земельного участка - провести межевания определив координаты его поворотных точек.
На практике, особенно часто проблема возникает в отношении:
- земельных участков, оформленных до введения обязательного межевания;
- ИЖС, ЛПХ и садовых участков со «старыми» документами.
В этом письме Росреестром конкретизированы и уточнены случаи, когда несмотря на отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка, Росреестр все-таки обязан осуществить кадастровый учет и регистрацию прав.
Исключений в этом письме изложено достаточно много, поэтому я не привожу их в данной статье, но всем интересующимся крайне рекомендую с ним ознакомиться, потому что есть вероятность, что вам приостановили "оформление" дома незаконно и границы земли не нужно для этого не нужно уточнять.
3. Как поставить дом на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности на него, если у участка нет границ
Единственный рабочий вариант - уточнение границ земельного участка.
Для этого необходимо:
- Обратиться к кадастровому инженеру.
- Заказать подготовку межевого плана.
- Провести согласование границ с правообладателями смежных участков (при необходимости).
- Внести сведения о координатах границ в ЕГРН.
- После этого повторно подать документы на кадастровый учёт дома и регистрацию прав на него.
4. Почему важно решать вопрос с границами земли заранее
Отсутствие границ - это не только проблема кадастрового учёта. В дальнейшем она может привести к:
- отказу в регистрации сделок;
- спорам с соседями;
- и другим проблемам.
Поэтому уточнение границ земельного участка - это не формальность, а базовый элемент правовой безопасности вашего земельного участка.
Если вы столкнулись с приостановкой кадастрового учёта или регистрации прав, межевым спором с соседями, имеет смысл разобраться в ситуации.
Юристы по земле и недвижимости «Ушаков, Дегтярев и Партнёры» сопровождают вопросы межевания, кадастрового учёта и регистрации прав на объекты недвижимости, споры по границам земли с соседями, в том числе в сложных и нестандартных ситуациях.
Мы помогаем оценить риски, выстроить правильный порядок действий и довести оформление до результата без лишних отказов и потери времени.