Красные линии на земельном участке: что это такое и как защитить свои права
Если при оформлении прав на землю или проектировании строительства вы столкнулись с «красными линиями» на земельном участке, и задаетесь вопросами: «какие риски это несет и как можно отстоять свои права и законные интересы?», то эта статья поможет разобраться.
1. «Красные линии» на земельном участке - что это?
Если говорить простыми словами, то красные линии – это границы, которые отделяют «общедоступные пространства» от «частных» земель.
Они обозначают места, где уже есть или появятся в будущем «элементы городской среды общего пользования»: дороги, набережные, проезды, парки и др.
Они определяются и обозначаются в специальных градостроительных документах - в проектах планировки территории с проектом межевания в его составе.
2. Риски наличия красных линий на земле
Фактически, красные линии создают препятствия для приватизации или оформлении земли в аренду. Если ваша земля попадает в их пределы, вы, скорее всего, получите отказ. На практике это выглядит так:
- границы участка пересекается с, например, уже существующей дорогой или набережной (т.е. с территориями общего пользования);
- участок пересекается с зоной, предназначенной для размещения элементов городской среды общего пользования или улично-дорожной сети.
Чаще всего проблемы возникают, когда собственник недвижимости пытается узаконить права на землю под ним и выясняет, что за период, прошедший с момента постройки объекта недвижимости, на участок была «нанесена» красная линия, например, под для строительства будущей транспортной развязки.
Хотя такой отказ со стороны муниципалитета - распространенная ситуация, он далеко не всегда является правомерным и может быть признан незаконным в суде.
3. Как оформить права на участок в красных линиях?
Сможете ли вы получить участок в красных линиях, зависит от нескольких важных факторов:
- статус объекта: существует в настоящий момент дорога или иной подобный объект? или он есть только «на бумаге» (т.е. запланирован)?
- ход реализации проекта: «перешли» ли от планирования такого объекта к реализации проекта по его строительству?
- какое право хотите получить на землю: собственность или аренда;
- решение об изъятии: имеется ли постановление об изъятии земли, расположенной в границах красных линий?
4. Как решить проблему? В трех направлениях
1) Отказали в предоставлении земли в аренду или в собственность?
Такой отказ можно обжаловать в суде (об устоявшихся подходах в судебной практике – ниже).
2) Изменение красных линий.
Решить проблему с красными линиями иногда можно через изменение ДПТ. Для этого необходимо обратиться в администрацию с предложением «передвинуть» границы для целей освобождения места, необходимого для застройки. При отказе, простыми словами, без надлежащего обоснования, - его можно обжаловать через суд.
3) Строительство за пределами линий.
Запрет на строительство действует только в самих красных линиях. Тогда как за их пределами правообладатель вправе осуществить застройку в соответствии с правовым режимом земли и действующим градрегламентом.
Если отказали – суд с высокой долей вероятности встанет на сторону застройщика.
5. Подходы судебной практики:
1. Если на земле уже стоит здание, то такое лицо имеет своего рода «абсолютное» право арендовать под ним участок, даже если он в красных линиях. Отказ в аренде, по сути, «блокирует» использование недвижимости, что является нарушением прав. Суды в таких случаях обычно поддерживают собственников недвижимости.
2. Суды не считают «проектные» красные линии абсолютным основанием для отказа. Ключевое значение имеет доказательство того, что проект перешел в стадию практической реализации, что должен доказать уполномоченный орган.
3. Для размещения «публичных объектов» уполномоченные органы прежде всего должны утвердить постановление об изъятии земли. Пока такого документа нет, собственник сохраняет право получение участка в долгосрочную аренду. В случае последующего изъятия он может рассчитывать на компенсационную выплату.
4. По общему правилу, землю в красных линиях запрещено приватизировать (т.е. получить в собственность). Но есть важное исключение: если за 6 лет с момента принятия ДПТ органы власти не утвердили постановление об изъятии, то красные линии «теряют силу», и запрет на выкуп «снимается».
6. Вывод.
Таким образом, наличие красных линий на земельном участке может иметь различные правовые последствия. Грамотные и своевременные действия позволяют защитить свои имущественные права и найти законный выход из ситуации.Если на вашем земельном участке обнаружены красные линии, если вам отказали в предоставлении земли в собственность или возник любой другой сложный вопрос, связанный с недвижимостью, лучшим решением будет обратиться к профессионалам.
Мы рекомендуем земельных юристов юридической компании «Ушаков, Дегтярев и Партнеры».
Наша ключевая особенность — мы занимаемся исключительно земельными спорами и вопросами недвижимости. Это не общая практика, а глубокая специализация. Мы понимаем нюансы кадастра, градостроительных ограничений и сложившейся судебной практики, что позволяет находить решения даже в самых запутанных ситуациях.