Исключили земельные участки из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в Новороссийске

Обстоятельства

В 2021 г. восемь граждан приобрели у организации вот-вот размежеванные земельные участки в г. Новороссийске (станица Раевская) площадью от 5 до 12 соток чтобы построить на них индивидуальные жилые дома. Часть из них для этого брали кредиты. Участки по выпискам из ЕГРН были предназначены для такой застройки, имели категорию земель населенных пунктов.

После приобретения владельцы построили на них индивидуальные жилые дома, шестеро из них – полностью (завершили строительство), а оставшиеся два – частично (80 и 85 процентов готовности).

Однако в последующем выяснилось, что в прошлом, задолго до размежевания земельные участки были предназначены для сельхозпроизводства, принадлежали сначала совхозу «Раевский», а после его реорганизации – агрофирме «Раевская», причем относились к сельхозугодьям.

Но самое критичное – земля числилась в перечне особо ценных продуктивных сельхозугодьях, использовать которые с точки зрения законодательства можно только для сельскохозяйственной деятельности. Соответственно, ни о каком жилом строительстве и речи быть не могло.

Суть проблемы

Из-за этого собственники опасались, что они могут лишиться построенных домов, потому что согласно законодательству дома, построенные на земле, где вообще строить нельзя, могут быть снесены.

Также их землю власти могли вернуть обратно в сельхозземли, что либо усугубило бы ситуацию, либо привело к тому, что окружающая территория не сможет использоваться как жилой микрорайон/коттеджный поселок.

Что было сделано

Земельные юристы Компании запросили в ППК «Роскадастр» землеустроительную документацию бывшего совхоза «Раевская», агрофирмы «Раевская», после изучения которой стало понятно, что территория земель раньше действительно входила в состав этих организаций.

Параллельно, составили и отправили обращение в адрес Департамент имущественных отношений Краснодарского края (уполномоченного органа) об их исключении из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий.

В качестве обоснования привели следующие доводы:

1. В 2015 г. земли присоединены к станице Раевская, т.е. стали относиться к населенному пункту, что с юридической точки зрения означает утрату сельхоз статуса и необходимость актуализации сведений перечня угодий.

2. Граждане покупали уже размежеванные земельные участки, которые относились к станице Раевская, г. Новороссийск, были предназначены для строительства домов;

3. Покупая землю, граждане рассчитывали построить на ней жилые дома для собственного проживания в них совместно с семьями, а не для последующей перепродажи с целью получения прибыли;

4. Для покупки земли и строительства домов граждане «брали» кредитные деньги, использовали материнский семейный капитал.

Для этого собрали все имеющиеся у собственников документы на землю, строительство – договоры купли-продажи, кредитные договоры о получении денежных средств на приобретение земли и строительство, использование материнского капитала, договоры подряда/чеки/квитанции о покупке строительных материалов, оплате строительных работ, выписки и ЕГРН, ГПЗУ и иные документы.

Итог работы

В итоге, 19.05.2025 г. земельные участки доверителей исключены из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий путем принятия Губернатором Краснодарского края соответствующего нормативного правового акта.

Все имеющиеся у доверителей опасения, связанные с тем, что их земля числилась в перечне угодий, не оправдались. Собственники не лишились домов, проживают в них, участки не выведены в сельхозземли.