Защита магазина от сноса: суд отказал администрации в признании здания самовольной постройкой

Категория: споры о сносе самовольной постройки;

Юрист: Ушаков Б.А.

Я вел это дело еще в 2022 г., работая главным юрисконсультом по недвижимости и земельным отношениям крупнейшей федеральной продуктовой компании.

Компания являлась арендатором помещения, используемого в качестве магазина, в здании, которое администрация хотела признать самовольной постройкой и снести.

Для компании подобные требования означают не просто судебный процесс, а риск потери торговой точки и остановки деятельности в ней, в то время как магазин являлся прибыльным.

Еще один серьезный риск - потеря вложений в помещение в виде затраченных на ремонт денежных средств в размере 4,8 млн рублей.

Суть спора

Администрация Самары и связанные с ней органы обратились в суд с требованиями:

1. признать нежилое здание (торговый центр площадью более 4 000 кв. м) самовольной постройкой;

2. обязать снести объект;

3. прекратить право собственности;

4. исключить сведения об объекте из ЕГРН.

С чего я начал работу по делу

Прежде всего я оценил, соответствует ли позиция администрации критериям статьи 222 ГК РФ.

Сам факт претензий со стороны органа власти не означает, что объект действительно является самовольной постройкой.

Для этого должны быть доказаны конкретные юридические основания.

Довод 1. Земельный участок был предоставлен законно и именно для строительства

Я указал, что:

1. земельный участок предоставлялся ответчику на законных основаниях;

2. договоры аренды заключались именно для строительства и завершения строительства объекта;

3. вид разрешенного использования участка допускал размещение торгового объекта.

Суд установил, что объект возведен в границах предоставленного земельного участка, а значит, один из ключевых признаков самовольной постройки отсутствует.

Довод 2. Строительство велось при наличии разрешительной документации

Я обратил внимание суда, что:

1. ответчику выдавалось разрешение на строительство;

2. объект вводился в эксплуатацию на основании разрешения уполномоченного органа;

3. строительство осуществлялось в период действия договоров аренды.

Суд прямо указал: ответчик принял меры к легализации строительства, а сам по себе факт последующей отмены разрешения на ввод объекта не означает автоматической самовольности постройки.

Довод 3. Администрация не доказала наличие существенных нарушений

Я исходил из простой логики: если объект эксплуатируется, а администрация требует его сноса, она обязана доказать реальную опасность. 

Такие доказательства представлены не были.

Довод 4. Судебная экспертиза подтвердили безопасность и законность объекта

По моей инициативе были проведены строительно-техническая и пожарно-техническая экспертизы.

Эксперты подтвердили, что:

1. здание соответствует градостроительным и строительным нормам;

2. выполнены требования пожарной безопасности;

3. объект не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд принял эти выводы и положил их в основу решения.

Довод 5. Срок исковой давности администрацией пропущен

Я указал, что:

1. администрация знала о спорном объекте задолго до обращения в суд;

2. отмена разрешения на ввод объекта произошла еще в 2012 году;

3. объект расположен в центральной части города и всегда был публично доступен для осмотра.

Суд согласился: течение срока исковой давности началось не позднее 2012 года, а потому на момент подачи иска он был пропущен.

Итог

В удовлетворении иска о сносе объекта было отказано.

Деятельность магазина, равно как и сумма вложенных в его ремонт средств в размере 4,8 млн рублей, сохранена