Защитили строящийся жилой дом от сноса в споре против администрации Краснодара

Суть спора

Администрация Краснодара подала в суд иск о сносе строящегося жилого дома, квалифицировав его как самовольную постройку.

В обоснование иска указывалось, что:

1. участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, застройка которых запрещена.

2. уведомление о планируемом строительстве не направлялось;

3. якобы допущены градостроительные нарушения.

С подобными аргументами собственники земли сталкиваются регулярно – особенно при застройке садовых и дачных участков.

Первая инстанция

Юрист по земле и недвижимости Ушаков Богдан участвовал в деле с момента его рассмотрения в суде первой инстанции.

Как это нередко бывает в спорах против государственных органов, переломить ход дела в первой инстанции не удалось – суд формально подошёл к вопросу и удовлетворил иск администрации, признав объект самовольной постройкой и обязав собственника снести дом, даже не назначив строительно-техническую судебную экспертизу и основывая свое решение на нарушении целевого назначения земли.

Однако именно в первой инстанции была проделана ключевая работа, без которой последующая победа была бы невозможна.

С самого начала моя позиция строилась на том, что:

1. сам факт отсутствия уведомления о строительстве не образует автоматического основания для сноса;

2. закон допускает строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения, если ВРИ предусматривает ведение садоводства;

3. выявленные нарушения носят несущественный характер и не несет угрозы жизни и здоровью.

В суд первой инстанции были собраны и представлены:

1. доказательства допустимости строительства при ВРИ «для садоводства»;

2. документы, подтверждающие соответствие объекта основным строительным, санитарным и противопожарным требованиям;

3. правовая позиция с опорой на статью 222 ГК РФ и судебную практику Верховного Суда РФ;

4. процессуальные документы, заложившие основу для апелляционного пересмотра дела;

5. заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Апелляционная инстанция

При рассмотрении дела в Краснодарском краевом суде сформированная ранее доказательственная база сыграла решающую роль.

Суд апелляционной инстанции услышал позицию и: отменил решение суда первой инстанции и отказал администрации Краснодара в иске о сносе самовольной постройки в полном объеме.

По нашей инициативе была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поскольку апелляционный суд посчитал, что суд первой инстанции должен был ее назначить, а поэтому незаконно отказал в ее назначении.

Экспертиза установила, что:

1. объект является незавершённым строительством с признаками индивидуального жилого дома;

2. дом расположен в границах земельного участка;

3. не нарушает права третьих лиц;

4. не создаёт угрозу жизни и здоровью;

5. выявленные отступления от градостроительных требований носят несущественный характер.

В результате суд принял новое решение отказав в признании дома самовольной постройки, подтвердив ключевые выводы:

1. строительство жилого дома на землях сельхозназначения допустимо, если ВРИ предусматривает садоводство;

2. формальные нарушения не являются безусловным основанием для сноса;

3. решающим является характер нарушений – существенные они или нет;

4. при отсутствии угрозы и нарушений прав третьих лиц приоритет отдается сохранению объекта.

 Итог

Этот дело наглядно показывает, что:

• проигрыш в первой инстанции (особенно в спорах против гос.органов) не означает проигрыш дела;
• правильная стратегия и сбор доказательств с самого начала процесса критически важны;
• споры о сносе требуют не формальных доводов, а глубокой правовой и технической проработки.

Дом сохранён, требования администрации отклонены, судебное решение – в пользу собственника.