Предотвратили покупку земли в Динском районе Краснодарского края с риском его изъятия после покупки

Исходная ситуация

К нам обратилась компания, которая планировала приобрести земельный участок в Динском районе Краснодарского края для размещения производственного объекта сельскохозяйственного назначения.

Участок уже находился в частной собственности: ранее он был предоставлен в аренду, на нем построили завод по переработке сельскохозяйственной продукции, после чего выкупили землю у муниципалитета без проведения торгов.

На первый взгляд ситуация простая и понятная - на участке находился зарегистрированный объект недвижимости, что позволяло выкупить его в упрощенном порядке, без торгов и по льготной стоимости.

Однако уже на этапе анализа у нас возникли вопросы к законности такой схемы.

Что мы проверяли

Я сразу обозначил доверителю, что в подобных сделках ключевое значение имеет не только наличие здания, но и соразмерность площади участка целям его использования.

Мы сосредоточились на том, были ли у собственника законные основания выкупить участок именно в таком размере без торгов.

Закон допускает выкуп земельного участка без торгов только при наличии на нем объекта недвижимости и в пределах, необходимых для его эксплуатации.

При анализе выяснилось, что:

1. площадь здания составляла около 1 100 кв.м;
2. площадь земельного участка - около 64 000 кв.м.

То есть площадь земли превышает площадь завода в 58 раз, что явно несоразмерно.

Это означает, что:

1. участок был предоставлен в значительно большем размере, чем требовалось для эксплуатации объекта;
2. у администрации отсутствовали законные основания для продажи участка без торгов в таком объеме.

С правовой точки зрения это является существенным нарушением земельного законодательства.

Проблема

Если выкуп участка без торгов произведен с нарушением требований закона, возникают следующие последствия:

1. договор купли-продажи земельного участка может быть признан недействительным;
2. сделка квалифицируется как совершенная в обход конкурсных процедур;
3. нарушается принцип равного доступа к муниципальной земле.

Суды в подобных случаях, как правило, исходят из того, что:

земельный участок может быть предоставлен без торгов только в объеме, объективно необходимом для использования здания.

Все, что выходит за эти пределы, рассматривается как незаконное отчуждение публичной земли.

Риск изъятия участка у нового собственника после покупки

Отдельно мы проанализировали ключевой риск для доверителя: что произойдет, если участок будет приобретен.

Судебная практика последних лет показывает, что органы власти, в том числе прокуратура, довольно часто обращаются в суды с тем, что вернуть землю в публичную власть.

В частности, исходя из судебной практики, возможны обращения уполномоченных органов в суды с требованиями о признании недействительными договора купли-продажи или истребовании из чужого незаконного владения. 

И в случае удовлетворения таких требований:

1. участок может быть возвращен в муниципальную собственность;
2. покупатель рискует утратить право собственности на землю.

При этом, исходя из судебной практики большое значение имеет факт того, что даже при истечении трехлетнего срока исковой давности суды встают на сторону прокуратуры и исчисляют срок исковой давности с момента проведения прокурорской проверки. 

Почему даже добросовестный покупатель не защищен

Ключевой вывод, который мы донесли до доверителя:

Даже добросовестное приобретение не гарантирует сохранение участка.

Если установлено, что:

1. участок был изначально предоставлен с нарушением закона;
2. его площадь не была обоснована необходимостью эксплуатации объекта;

то:

1. выбытие земли из муниципальной собственности считается незаконным;
2. это дает возможность ее возврата независимо от количества последующих сделок;
3. покупатель несет риск утраты актива, даже если он не знал о нарушениях.

Однако, практика складывается так, что в таких делах суды признают приобретателей недобросовестными, поскольку те имели возможность проверить законность первоначального приобретения земельного участка в собственность.

А это, в свою очередь, является основанием для "блокировки" пропуска срока исковой давности, поскольку согласно Определению Судебной Коллегии по Гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 октября 2025 г. № 18-КГ25-313-К4: "институт исковой давности не предназначен для использования в недобросовестных целях".

Говоря простыми словами, даже на пропуск срока исковой давности сослаться не получится.

Результат работы

По итогам анализа мы подготовили для доверителя подробное правовое заключение, в котором:

1. оценили законность первоначального выкупа участка;
2. указали на высокий риск изъятия участка у будущего собственника.

Доверитель отказался от приобретения данного земельного участка в пользу другого.

Вывод

Этот кейс показывает, что при покупке земельных участков, ранее приобретенных у муниципалитета без торгов, необходимо анализировать не только наличие объекта недвижимости, но и обоснованность площади участка.

Даже при наличии зарегистрированного здания существенное превышение площади может привести к признанию сделки незаконной и потере земельного участка.