Выявили риск невозможности застройки земельного участка в Краснодаре до его покупки под строительство дома

Исходная ситуация 

Клиент планировал покупку земельного участка в Краснодаре для целей строительства частного дома.

В рамках юридической проверки земельного участка перед сделкой мы выявили существенный риск невозможности его застройки.

Формально участок выглядел «чистым»: находился в границах населенного пункта, имел подходящий вид разрешенного использования и не вызывал вопросов при поверхностной проверке.

Однако детальный анализ градостроительной документации показал иную картину.

 

В чем именно заключался риск

Участок планировалось исключить из границ населенного пункта г. Краснодар, что прямо следовало из проекта Единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования города Краснодара (далее - ЕДТПиГЗ г. Краснодара).

Иными словами, на момент проверки земля еще находилась в черте населенного пункта, но в утверждаемом документе территориального планирования уже была заложена иная судьба участка – перевод в земли сельскохозяйственного назначения.

 

Правовые последствия такого решения

По закону исключение земельного участка из границ населенного пункта с последующим переводом в земли сельхозназначения влечет изменение его целевого назначения.

Это не формальность и не «бумажное» изменение.

После перевода:

1. прекращает действовать режим земель населенных пунктов;

2. участок утрачивает градостроительный потенциал;

3. строительство жилого дома становится недопустимым.

Даже если на момент покупки участок еще числится в границах населенного пункта, последующее утверждение ЕДТПиГЗ г. Краснодара делает застройку невозможной.

 

К чему это привело бы покупателя

В случае покупки клиент оказался бы в классической, но крайне неприятной ситуации: земля в собственности есть, а построить на ней ничего нельзя. Потеря денег и нервов.

Такие случаи в Краснодарском крае уже носят массовый характер, и собственники узнают об этом не на стадии сделки, а когда пытаются получить разрешение или подать уведомление о строительстве.

 

Итог работы

После разъяснения всех рисков клиент принял решение отказаться от покупки данного земельного участка.

В дальнейшем он приобрел другой участок, не попадающий под проектируемое изменение границ населенных пунктов, направил уведомление о планируемом строительстве и получил положительный ответ о возможности застройки.

А тот участок, который планировали исключить из границ населенного пункта г. Краснодар, после утверждения ЕДТПиГЗ г. Краснодар, был переведен в сельхозземли с зоной земель сельхозиспользования.