Защитили право собственности доверителя на земельный участок в споре об исправлении реестровой ошибки
Суть спора:
Истец обратился в суд с иском к доверителю, требуя исправить «реестровую ошибку».
Он утверждал, что границы карьера накладываются на земельные участки, выделенные еще в 1990-ых под ИЖС предшествующим собственникам (продавцам).
Истец требовал исключить сведения о границах участков доверителя из ЕГРН и установить новые координаты, которые фактически блокировали бы деятельность карьера.
Фактически истец пытался через механизм «исправления реестровой ошибки» ликвидировать границы действующего промышленного объекта и установить границы участков под ИЖС в зоне активной разработки карьера.
Позиция:
Нами была выстроена многоуровневая система возражений, которая легла в основу итогового судебного акта:
1. Пресечение злоупотребления правом.
Важнейшим этапом защиты стало раскрытие реальной цели истца.
Перед покупкой земельных участков в 2023 г. он знал, они находятся в границах карьера.
Причем знал еще с 2000-ых годов, поскольку работая риелтором и оформляя земельные участки на членов своей семьи, подготавливал соответствующее заключение кадастрового инженера, но 15 лет бездействовал, пока шло освоение карьера.
В последующем, до суда он предлагал доверителю выкупить участки по цене, многократно превышающей рыночную.
В суде мы доказали: реальная цель иска – не использование земли (что невозможно), а создание рычага давления для понуждения доверителя к выкупу участков по цене, в десятки раз превышающей рыночную.
2. Физическая невозможность использования земли.
Мы акцентировали внимание суда на том, что за годы разработки карьера на месте «виртуальных» участков истца образовался техногенный котлован глубиной 40 метров.
Строительство жилого дома в яме такого масштаба не только невозможно технически, но и представляет прямую угрозу жизни людей.
Кроме того, в данном массиве полностью отсутствует инфраструктура для ИЖС (электричество, газ, вода).
3. Правовая невозможность использования земли.
Участки клиента находятся в производственной зоне IV класса вредности (ПК-2/7) согласно ПЗЗ и Генплану.
Мы доказали, что установление границ его земельных участков на территории, предназначенной для промышленных объектов, приведет к тому, что они окажутся на территории, где запрещено размещение жилых домов.
Исправление «ошибки» создало бы правовой «абсурд»: жилье в зоне, где оно запрещено.
4. Выбор ненадлежащего способа защиты.
Мы убедили суд, что требования истца направлены не на исправление ошибки, а на фактическое лишение ответчика права собственности.
Исключение координат карьера из ЕГРН привело бы к прекращению его существования как объекта гражданского оборота, что недопустимо при исправлении реестровых ошибок.
Мы доказали, что реестровая ошибка должна приводить юридические границы в соответствие с фактическими.
Поскольку фактически участков на местности нет (там карьер), то и «восстанавливать» несуществующее положение дел суд не может.
Результат
Защитили право собственности доверителя на земельный участок и от необоснованных имущественных правопритязаний в виде принудительного выкупа земельных участков цене, в десятки раз превышающей рыночную.