Отбились от иска о взыскании неотделимых улучшений объекта недвижимости на сумму 2 138 000 руб.

Суть спора

Крупная продуктовая торговая сеть арендовала у индивидуального предпринимателя нежилые помещения в Краснодаре для размещения магазина по продаже продовольственных и непродовольственных товаров.

После прекращения договоров аренды он заявил требование о взыскании стоимости произведенного ремонта, ссылаясь на:

1. неотделимые улучшения объекта недвижимости;

2. обязанность арендодателя компенсировать такие расходы;

3. возникновение у арендодателя неосновательного обогащения.

В обоснование иска истец указывал, что помещения якобы не могли использоваться по назначению без проведения ремонта, а сами работы, по его мнению, были согласованы арендодателем.

Ключевая позиция защиты

Моя позиция строилась на нескольких принципиальных моментах, которые впоследствии легли в основу судебного акта.

1. Отсутствие согласования неотделимых улучшений

Закон прямо устанавливает: стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению только при наличии согласия арендодателя – и не «формального», а конкретного.

Согласие должно охватывать:

1. перечень работ;

2. их объем;

3. характер (капитальный ремонт или улучшения);

4. стоимость.

В данном случае этого не было.

Отметки «согласовано» на общих заявлениях о выполнении ремонта без утвержденных смет, объемов работ и цены суд обоснованно не признал надлежащим согласием.

2. Работы выполнялись в интересах арендатора

Я сослался на то, что выполненные работы были необходимы не арендодателю, а самому арендатору – для ведения его бизнеса.

Суд согласился с этим и отметил, что если работы выполняются для обеспечения предпринимательской деятельности арендатора, они не образуют ни неотделимые улучшения, ни неосновательное обогащение арендодателя.

3. Капитальный ремонт не доказан

Истец пытался представить выполненные работы как капитальный ремонт, расходы на который якобы должен нести арендодатель.

В качестве контраргумента я сослался на следующее:

1. из актов приема-передачи не следовало, что помещения требовали капитального ремонта;

2. не доказана неотложная необходимость;

3. отсутствуют доказательства уклонения арендодателя от своих обязанностей.

В итоге суд согласился с моей позицией и пришел к выводу, что речь идет о текущем ремонте, который арендатор обязан выполнять за свой счет.

4. Неосновательное обогащение отсутствует

Сам по себе факт выполнения ремонта не означает, что у собственника возникло неосновательное обогащение.

Истец не доказал:

1. приобретение или сбережение имущества ответчиком за его счет;

2. отсутствие правовых оснований для такого «сбережения»;

3. реальную выгоду для арендодателя.

Почему суд отказал даже в назначении экспертизы

Отдельно истец настаивал на проведении строительной экспертизы.

В качестве контраргумента я указал, а суд согласился с тем, что экспертиза не может заменить отсутствие доказательств согласования работ. 

Если правовое основание отсутствует, выяснение стоимости и характера ремонта не имеет значения. Тем более, что это могло существенно повлиять на срок рассмотрения дела и повлечь лишние затраты на судебный процесс.

Итог дела

В иске отказано полностью.

Апелляция оставила решение без изменения.

Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений и неосновательного обогащения отклонены.