Изъятие земли в Краснодаре для трамвайных путей. Что делать?
Согласно принятому единому документу территориального планирования и градостроительного зонирования г. Краснодара в Краснодаре планируется построить трамвайные пути общей протяженностью около 112 км.
В качестве первоочередных определены, в частности, следующие трамвайные линии:
- от Западного трамвайного депо до ул. Московской (протяженностью 17,6 км);- в микрорайон Гидростроителей по ул. Автолюбителей от ул. Трамвайной до ул. Невкипелого, по ул. Невкипелого (протяженностью 2,75 км.);
- в микрорайон Восточно-Кругликовский от ул. Красных Зорь до ул. Домбайской ул. Красных Зорь, пер. Новосельскому, ул. 40 лет Победы, ул. Героев-Разведчиков, ул. Домбайской (протяженностью 4,8 км.).
Законны ли действия администрации по изъятию земельного участка, что делать собственнику? В настоящей статье земельный юрист Ушаков Богдан ответил на вопросы, с которыми граждане и предприниматели часто обращаются в нашу юридическую компанию.
1. Законно ли изъятие земельного участка для строительства трамвайных путей в Краснодаре?
Согласно действующему земельному законодательству, для изъятия земельных участков в целях строительства трамвайных путей одного лишь единого документа территориального планирования и градостроительного зонирования г. Краснодара недостаточно.
Должен быть также утвержденный Городской Думой Краснодара проект планировки территории, предусматривающий строительство линейного объекта – соответствующей трамвайной линии (ст. 56.3. ЗК РФ).
- 1) выяснение личности собственников изымаемых недвижимых объектов (для этого делается запрос в Управление Росреестра по Краснодарскому краю);
- 2) принятие постановления об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества в г. Краснодаре, его обнародование (в т.ч. на официальном Интернет-портале администрации муниципального образования город Краснодар и городской Думы Краснодара – krd.ru) и направление собственникам.
- 3) оценка рыночной стоимости недвижимых объектов (более подробно раскрыто ниже).
- 4) подготовка и направление собственникам для подписания соглашения об изъятии.
- 5) собственникам недвижимых объектов предоставляется девяносто дней для подписания соглашения, которые исчисляются со дня его получения.
- 6) при неподписании в девяностодневный срок такого соглашения со стороны собственника или иного правообладателя земельного участка администрация Краснодара должна возбудить судебное производство по принудительному изъятию посредством предъявления соответствующего иска в суд по местонахождению недвижимости.
2. Возможно ли оставить соглашение без подписания? Нужно ли отвечать на него?
В случае несогласия с размером денежной компенсации (простыми словами, выкупной стоимостью изымаемой недвижимости), собственник может представить письменные возражения в адрес администрации в девяностодневный срок.
Обязательно ли это? Необязательно, но, вполне возможно, что администрация города, преследуя цель разрешить вопрос без суда в кратчайший срок (так как судебное разбирательство увеличивает срок изъятия, в то время как построить трамвайные линии необходимо как можно скорее), согласится на предложенный собственником размер компенсации и подпишет соглашение.
При любых обстоятельствах, неподписание соглашения в установленный девяностодневный срок повлечет для администрации необходимость инициации судебного разбирательства, по результатам которого и будут определены условия изъятия, в т.ч. сумма денежной компенсации.
3. Как рассчитывается сумма, выплачиваемая в качестве компенсации за подлежащие изъятию недвижимые объекты?
Сумма денежной компенсации за изъятие недвижимых объектов рассчитывается не самой администрацией, а профессиональным оценщиком, которого, тем не менее, для этого по заданию привлекает администрация.
Результатом оценки будет являться отчет об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости и размера убытков, выступающий приложением к соглашению об изъятии.
4. Возможно ли увеличить размер денежной компенсации?
В случае несогласия с размером определенной оценщиком по заданию администрации денежной компенсации у правообладателя земельного участка есть два пути решения.
5. Внесудебный порядок (на этапе получения проекта соглашения)
После получения проекта соглашения об изъятии собственник вправе его не подписывать и представить в адрес администрации обоснованные и письменные возражения с приведением позиции о том, что в действительности рыночная стоимость изымаемых недвижимых объектов и размера убытков больше, чем определено оценщиком по заданию администрации.
Для этого может потребоваться составление отчета об оценке, выполняемого уже по заданию самого собственника изымаемой недвижимости.
Вполне возможно, что администрация города, преследуя цель разрешить вопрос без суда в кратчайший срок (так как судебное разбирательство увеличивает срок изъятия, в то время как построить трамвайные линии необходимо в предусмотренный сжатый срок), согласится на предложенный собственником размер компенсации.
6. Судебный порядок
Если собственник изымаемой недвижимости оставит без подписания направленный администрацией проект соглашения, то изъятие и расчет суммы денежной компенсации за это осуществляется исключительно путём судебного разбирательства, инициируемого администрацией.В судебном порядке принципиально важно добиться назначения судебной оценочной экспертизы, поскольку именно экспертом может быть определена сумма денежной компенсации. Для этого необходимо подготовить обоснованное письменное ходатайство и заявить его в судебном заседании.
Важно учитывать, что только лишь заявление такого ходатайства может оказаться недостаточным, его необходимо надлежащим образом обосновать, в частности, указать на недостатки первоначального отчета об оценке, допущенные при его подготовке нарушения, несоответствие закону.
Судебная практика краснодарских судов свидетельствует о том, что существует множество нюансов по определению размера денежной компенсации.
- неверного подбора оценщиком объектов-аналогов, отличающихся от объекта оценки;
- неверное определение района объекта-аналога;
- неправильное определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки;
- неполное сопоставление характеристик изымаемой недвижимости с аналогичными объектами;
- неприменение корректировок на наличие инженерных коммуникаций, без которых невозможно использовать объект недвижимости по назначению;
- расчет неверной площади объекта;
- оценщик, используя сравнительный подход, исходя из информации о стоимости аналогов, взял отличающиеся площади участков;
- ошибочно определена величина фактического износа индивидуального жилого дома.
В другом деле, суд, установив неверное определение оценщиком объектов-аналогов земельного участка при применении сравнительного метода, назначил судебную экспертизу, по результатам которой сумма денежной компенсации была увеличена с 8 863 901 до 13 721 000 руб.
Важно также иметь в виду, что первоначально определенная сумма денежной компенсации может быть меньше действительной только потому, что со дня первоначального определения размера компенсации до возбуждения судебного разбирательства и назначения судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка могла вырасти.
Судебная практика свидетельствует о том, что определение размера денежной компенсации при изъятии недвижимых объектов – довольно непростой процесс со множеством нюансов, к которому также добавляется необходимость проведения переговоров, сбора доказательств, заявления обоснованных ходатайств, постановки правильных вопросов на экспертизу. Если ваш земельный участок и объекты недвижимости изымают для муниципальных или государственных нужд, то рекомендуем обратиться к профессиональным земельным юристам нашей Компании, которые возьмут всю работу на себя.