Как оспорить генеральный план Краснодара в суде?

1) Массовый перевод земель в сельхозземли.

Более 3 000 гектаров исключены из границ населенных пунктов м.о. г. Краснодар в сельхозземли, с запретом на любое несельскохозяйственное использование.

2) Расширение озелененных территорий общего пользования.

Площадь увеличена на 2 040 гектаров. 

По сути, это земли, предназначенные для создания парков, скверов и других рекреационных объектов.

Для собственника участка, попавшего в такую зону, это влечет за собой:

1. полный запрет на новое строительство, реконструкцию существующих объектов;

2. ограничения в использовании существующих построек;

3. риск изъятия земли для муниципальных нужд;

4. существенное снижение рыночной стоимости участка;

3) Существенное увеличение планируемых объектов местного и регионального значения.

С ростом населения выросли и его потребности в объектах социальной, транспортной и иной инфраструктуры. 

Это, в частности: школы, детские сады, медицинские учреждения, трамвайные линии, спортивно-оздоровительные комплексы и многие другие (например, в Краснодаре запланировано размещение аж 76 библиотек).

И поскольку свободных земель в Краснодаре почти не осталось, муниципалитет выбрал для этого участки «по своему усмотрению».

Такие объекты, безусловно, необходимы, но всегда ли законно и обоснованно выбран конкретный земельный участок для этого?

Юридически это создает основу для муниципалитета изъять землю, находящуюся в частной собственности.

При этом, локальная судебная практика показывает, что часто наличие запланированного объекта местного значения является препятствием для застройки участка.

4) Увеличение площади территорий, для которых установлены специальные условия использования.

Причем количество таких зон увеличилось многократно, в геометрической прогрессии по сравнению с предыдущим генпланом Краснодара 2020 г.

Наличие таких зон нередко становится препятствием для нового строительства, приватизации земли, эксплуатации и реконструкции уже существующих недвижимых объектов.

И хотя ответ на вопрос о том, считается ли такая зона установленной только лишь по причине отображения в генплане, - отрицательный, но в краснодарской практике довольно часто встречаются, например, отказы в предоставлении земли в аренду или в собственность по причине отображения такой зоны на карте генплана. 

Аргумент 1.
Изменение функциональной зоны участка должно быть четко обосновано реальными общественными нуждами — например, необходимостью создания новых парков, школ или развития транспортной инфраструктуры для улучшения жизни всего района.

Если же такие веские причины отсутствуют, а зона меняется произвольно, это нарушает баланс между интересами общества и правами собственника.

Пример из практики: суд отменил установление зоны общественного озеленения на частном земельном участке, обоснованное лишь наличием зеленых насаждений на нём. Суд отметил, что этого недостаточно для ограничения прав собственника.

В другом деле с аналогичными обстоятельствами суд добавил: 

установление режима территории общего пользования создает ограничения для частного собственника в использовании земельного участка и расположенного на нем жилого дома, поскольку «делает» такую землю общедоступной/общественным пространством, что, по сути, исключает частную собственность на землю.

Аргумент 2.
Любые поправки в генплан должны быть подробно аргументированы в материалах по обоснованию, который должен содержать полную и понятную информацию о причинах, целях планируемых изменений, и вынесены на общественные обсуждения.

С точки зрения закона это необходимо, чтобы каждый житель имел полное понимание того, почему планируются те или иные изменения генплана, и мог высказать свою позицию.

Если же надлежащего обоснования нет или оно отсутствует вовсе, то участники общественных обсуждений фактически лишены возможности надлежащим образом ознакомиться с содержанием конкретных градостроительных решений, лишены возможности высказать конструктивную позицию по ним, соответственно, не были допущены к реальному, а не формальному участию в процедуре общественных обсуждений.

Простыми словами, публичные слушания, целью которых является выяснение мнения граждан относительно градостроительных решений, в отсутствие возможности ознакомиться с их обоснованием и представить конструктивную позицию, проведены с формальным, а не реальным участием граждан, что является процедурным нарушением.

Аргумент № 3.
Закон требует от властей последовательности и стабильности в градостроительной политике.

Простыми словами, это означает, что «правила игры» не должны меняться произвольно, создавая правовую неопределенность для собственников.

Для упрощенного понимания приведу наглядный пример: земельный участок, по предшествующей редакции генплана присоединен к черте населенного пункта г. Краснодар.

Это решение обосновывалось планами по развитию жилищного строительства на окраинах города, переносом промышленных объектов из центральных районов, а также необходимостью оптимизации распределения рабочих мест в муниципальном образовании.

С утверждением изменений генплана Краснодара тот же земельный участок выведен из черты Краснодара и отнесен к земелям сельхозугодий, т.е. возвращен обратно в сельхозземли. Причем разница между включением в границы города и обратным исключением – 4 года.

Такие резкие изменения территориального планирования являются проявлением непоследовательности градостроительной политики, ведут к нестабильности правового регулирования и нарушают права собственника, который предпринимал меры к застройке земельного участка.

Аргумент № 4.
Законодательством установлена императивная норма о необходимости организации общественных обсуждений проекта генплана.

Главная задача этой процедуры, как уже отмечено ранее, - дать возможность всем заинтересованным лицам высказать свое мнение по планируемым изменениям.

Сформировавшаяся судебная практика подтверждает: если на общественное обсуждение выносился один вариант генплана, а в окончательной версии появились изменения, которых не было в первоначальном проекте (например, изменилась функциональная зона земли или появился объект местного значения), то это является грубым нарушением.

В такой ситуации собственник был лишен возможности участвовать в обсуждении именно тех изменений, которые непосредственно затрагивают его права.