Правовые аспекты изъятия земельных участков в Краснодарском крае по искам прокуратуры
В последние годы в Краснодарском крае, в особенности в курортных местностях, наблюдается устойчивая тенденция: прокуратура все чаще требует через суд вернуть государству земельные участки, которые когда-то были переданы муниципалитетами в «частные руки».
Особенно настораживает то, что такие иски подаются спустя 10, 15 и даже 20 лет после оформления собственности.
На текущий момент я веду в судах два аналогичных дела по защите прав собственников земли. Я запросил и получил больше количество документов от региональных и муниципальных органов власти, проанализировал сотни судебных актов по аналогичным спорам, что позволяет мне подробно рассказать, что на самом деле происходит с «изъятием» прокуратурой земельных участков в Краснодарском крае, типичные ошибки государственных органов и наиболее эффективные аргументы защиты.
1. Почему прокуратура требует вернуть землю?
По мнению надзорного органа, у муниципалитетов отсутствовали полномочия по передаче этих участков в частную собственность, поскольку они изначально принадлежали государству, а не муниципалитету. Соответственно, только у органов государственной власти имелись соответствующие полномочия.
В качестве примера приведу фрагмент прокурорского иска:
2. Основные причины:
-
Земля находится в курортной местности (так называемый округ санитарной охраны) или ООПТ;
-
Участок образован за счет территорий, относящихся к ведению местного лесничества и входящих в состав лесного фонда Российской Федерации.
3. Правовые механизмы «изъятия».
«Процедура» реализуется через судебные иски об:
-
«аннулировании» договоров купли-продажи, явившимися основаниями для приватизации земли, с возвратом в гос.собственность;
-
истребовании земли;
-
оспаривании самого факта возникновения права собственности на землю (в юридической литературе так называемый отрицательный или негативный иск об признании).
4. Ключевые аспекты судебной защиты.
1. При оспаривании вашего права на землю в по причине нахождения в зоне курортной местности, следует учитывать, что границы таких территорий должны быть официально установлены нормативными актами субъектов РФ.
Зачастую оказывается, что таких документов просто нет, либо в них отсутствуют точные координаты и карты, поскольку многие акты, утвержденные еще Советом министров РСФСР в дороссийский период, содержат только лишь направления по азимутам.
Например:
В то время как координаты должны быть описаны следующим образом:
Отсутствие четких координат и картографических материалов должно повлечь установление судом факта отсутствия соответствующий доказательств и может стать основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
2. Крайне важно доказать, что вы приобрели землю добросовестно. Подтверждением могут служить любые факты, свидетельствующие, что при покупке земли вы проявили все доступные для вас меры для проверки «юридической чистоты».
В частности, например, если при покупке, вы проверив земельный участок, увидели, что продавец действительно является собственником, о чем внесена соответствующая запись в единый государственный реестр недвижимости, в котором также не содержалось записей о наличии ограничений и иных обременений.
5. Важные нюансы судебной практики.
1. В судебной практике много прецедентов, когда прокуратура, обращаясь в суд, предъявляет «неправильный» иск.
Например, требовать признать право собственности отсутствующим (негативный иск) может только владелец земли. То есть лицо, которое осуществляет непосредственное владение землей, имеет доступ к ней, осуществляет ее содержание и т.д.
Судебная практика свидетельствует о том, что такие «процессуальные ошибки» являются основанием для отказа в иске, по причине того, что при обращении в суд заявлены «неправильные» исковые требования.
Более того, также суд должен выяснить мнение самого государственного органа, который якобы является «настоящим» собственником.
В судебной практике имеются прецеденты, когда публичные органы не считают землю «своей».
2. Для участков, сформированных за счет земель участкового лесничества (т.е. из земель лесного фонда), целесообразно проанализировать перспективы легализации через механизм так называемой «лесной амнистии».
Суть заключается в следующем - если участок согласно сведениям ЕГРН имеет категорию земель населенных пунктов, то эти сведения являются приоритетными и земля должна быть исключена из государственного лесного реестра.
Это важно заявить как в ходе самого судебного разбирательства, так и подать соответствующее заявление об исключении участка из ГЛР. Вероятность того, что землю исключат из такого реестра в административном порядке – высока.
В качестве примера приведу положительное решение по нашему заявлению:
3. Сроки исковой давности
Моя судебная практика в таких делах показывает, что прокуроры всегда предпринимают попытки избежать применение пропуска давностного срока (3 года), объясняя это необходимостью охраны личных неимущественных прав и нематериальных ценностей.
В качестве примера приведу фрагмент иска прокурора:
Однако имеющаяся устоявшаяся судебная практика высших судебных инстанций, в частности ВС РФ, последовательно указывает, что такие требования подпадают под общие правила исковой давности.
Заключение.
Если прокуратура требует через суд изъять у вас земельный участок в Краснодарском крае или ином курортном регионе России, особенно спустя много лет после его приобретения, - это серьезный риск утраты права собственности как на землю, так и на расположенный на ней объект недвижимости.
Защита возможна, но требует глубокого знания специфики таких споров: от проверки законности установления границ курортных зон до доказывания вашей добросовестности и правильного применения сроков исковой давности.
Для защиты ваших прав рекомендуем обратиться к профессиональным земельным юристам.
Мы поможем выстроить стратегию, основанную на анализе документов и судебной практики, чтобы отстоять ваше право на землю.