Приобретение квартиры с долгами
По моим наблюдениям, за последние годы отмечается устойчивый рост задолженности по оплате коммунальных услуг, что повышает вероятность приобретения недвижимости, «обремененной» долгами.
Нередко мои доверители, которых я сопровождаю в таких сделках, задают закономерный вопрос: могут ли перейти ко мне от продавца долги по квартире?
Настоящая статья посвящена ответу на этот вопрос.
Как правило, законодательство в таких ситуациях защищает покупателей, которые вот-вот станут собственниками, - долг «сохраняется» за лицом, которое пользовалось жилищно-коммунальными услугами, но их не оплатило. К покупателю не переходит.
Исключением является случай наследования - тогда правопреемник получает не только имущество, но и связанные с ним долговые обязательства. В такой ситуации ему необходимо сообщить в УК о смене собственника для обновления соответствующих сведений.
При обнаружении задолженности после совершения сделки рекомендуется обратиться в управляющую компанию для разделения лицевых счетов или открытия нового. Это предотвратит ошибочные начисления.
В случае отказа УК можно обжаловать ее действия в установленном законом порядке. Особо отмечу – если возникла такая ситуация, то именно УК, а не вы, должна заниматься взысканием долгов с правопредшественника.
С какими проблемами можно столкнуться в случае покупки квартиры с долгами?
Невыплаченные долги за коммунальные услуги и капремонт «способны» превратить покупку жилья в источник постоянных проблем в его использовании.
1. «Сложные» отношения с управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией. Сложности в использовании жилья.
Прежде всего, новый собственник может столкнуться ситуацией, когда ему придется постоянно взаимодействовать с УК или ресурсоснабжающей организацией, которые могут настаивать на погашении задолженности продавца.
Аргументы типа: «я – новый собственник и не обязан оплачивать долги предыдущего» - чаще всего «не воспринимаются». УК проще получить погашение долга от нового собственника, потому что реальные «рычаги воздействия» у нее есть только на него. В частности, она может не переоформлять лицевой счет («волокитить»), выставлять штрафы или пени или даже приостановить «подачу» коммунальных услуг. И хотя такие действия являются незаконными, для их оспаривания часто приходится обращаться в суд, тратя время, нервы и деньги. А вот чтобы получить деньги с правопредшественника, УК нужно обращаться в суд, на что требуются более значительные временные, трудовые и даже финансовые ресурсы. Поэтому, как я уже ранее отметил, УК скорее всего будет «трясти» деньги с вас.
2. Невозможность «оформления» перехода права собственности в ЕГРН.
При длительной неуплате коммунальных платежей управляющая компания может подать в суд исковое заявление о взыскании задолженности с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрещения регистрационных действиях или даже аресте квартиры.
Если такие обеспечительные меры будут приняты судом до заключения сделки и обращения в Росреестр, то это делает «невозможной» регистрацию перехода права собственности к вам. В такой ситуации вы не только теряете время, но если уже произвели расчет с продавцом, то можете понести финансовые убытки.
3. Потенциальное банкротство.
Если у продавца квартиры имеются «существенные» долги по коммунальным услугам, то это всегда является «красным флагом» и может свидетельствовать о признаках его скоро банкротства. Особенно если для уплаты долга он привлечет кредитные деньги.
Признание его банкротом в трехлетний период после сделки может повлечь за собой риск «аннулирования» сделки, последствием которой будет возврат квартиры продавцу и возврат денег покупателю (хотя фактически получить деньги вряд ли получится, поскольку с юридической точки зрения вы включитесь в реестр требований кредиторов и встанете в очередь с другими кредиторами).
Поэтому перед покупкой квартиры с долгами обязательно выясните причины финансовых проблем собственника и тщательно оцените возможные последствия.
Меры предосторожности
До того, как покупать жилье, обязательно проверьте, нет ли за ним долгов по «коммуналке» или капремонту. Это убережет вас от неожиданных трат потом. Рекомендую не верить на слово собственнику - он может скрыть эти сведения. Лучше все перепроверить заранее, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.
Что конкретно стоит сделать:
- потребуйте от него справку УК о том, что «долгов нет»;
- самостоятельно сходите в УК и уточните, нет ли долгов;
- проанализируйте собственника в банке данных исполнительных производств - нет ли у него «активных» исполнительных производств;
- при проверке проекта договора, просмотрите, нет ли там условий о том, что долги передаются вам;
Хорошим «подспорьем» будет добавить в договор пункт, где продавец подтверждает, что на момент продажи за квартирой нет долгов по коммунальным услугам. А если какие-то платежи вдруг «всплывут» прямо перед подачей документов в Росреестр - он обязуется их оплатить.
Материал носит информационный характер. Для получения персональных рекомендаций, учитывающих все обстоятельства вашей ситуации, рекомендуем обратиться к юристам по недвижимости юридической компании «Ушаков, Дегтярев и Партнеры».