Размер компенсации при изъятии земельного участка и недвижимости

1. Кто и как определяет сумму компенсации?

Первоначальную оценку стоимости вашего имущества (земли, зданий) проводит оценщик, которого нанимает орган публичной власти, инициирующий изъятие. По закону отчёт должен быть готов не позднее чем за 60 дней до того, как вам предложат соглашение об изъятии.

Важный момент: поскольку первоначальную сумму за изъятие определяет без вашего участия и предлагает сторона, его инициирующая сумма, то, скорее всего, эта сумма окажется минимальной. Не стоит безоговорочно соглашаться с первоначальной оценкой.

2. Из чего складывается сумма компенсации за изъятие?

3. Что можно сделать, чтобы повысить сумму компенсации?

1. Не полагайтесь на расчет суммы компенсации, подготовленной «инициатором» изъятия. 

Если согласия о размере суммы достичь не удалось и дело дошло до суда, ключевую роль сыграет судебная оценочная экспертиза. В этом случае крайне важно ходатайствовать о назначении экспертизы в независимой экспертной организации.

2. Подготовьте доказательства для эксперта. 

Соберите и представьте в суд все документы, которые могут обосновать максимальную рыночную стоимость вашего объекта. Это могут быть, например, такие обстоятельства как: использование дорогих материалов при строительстве дома/здания, наличие улучшений земельного участка, подведенных инженерных коммуникация (в частности, сетей газоснабжения), наличие систем орошения земельного участка и многое другое. 

3. Проанализируйте вид разрешённого использования (ВРИ) вашего земельного участка. 

Компенсация рассчитывается исходя из ВРИ, действовавшего накануне постановления об изъятии.

Иногда есть законная возможность изменить ВРИ на более ценный в рамках градостроительного регламента (например, с «для сельхозпроизводства» на «под коммерческую застройку»), что напрямую увеличит стоимость участка.

4. Что важно понимать арендатору - компенсация за право аренды земли

Ситуация с арендой сложнее, так как чёткого рынка прав аренды отдельно от продажи объектов на участке не существует.

1. Ключевой фактор - срок договора. Размер компенсации напрямую зависит от оставшегося срока аренды. Если договор заключён на долгий срок, ваша позиция сильнее.

2. Аренда на неопределенный срок. Если ваш договор аренды заключён на неопределённый срок, уполномоченный орган может просто от него отказаться в одностороннем порядке. В этом случае вы, скорее всего, не получите никакой компенсации за утрату права аренды. Поэтому при определенных условиях важно позаботиться о наличии именно долгосрочного договора аренды, а не заключенного на неопределенный срок.

5. Не упустить из внимания - возмещению долежат также убытки

Компенсация при изъятии - это не только рыночная стоимость объекта. Вы также вправе требовать возмещения всех связанных убытков, которые делятся на два вида:

1. Реальный ущерб - это документально подтверждённые расходы. Например, штрафы и пени, которые вам пришлось уплатить контрагентам из-за досрочного расторжения договоров (аренды, подряда, поставки). Чтобы такие требования были учтены, все ваши договорные отношения должны быть оформлены надлежащим образом.

2. Упущенная выгода - это доходы, которые вы реально могли бы получить, если бы землю и (или) недвижимость не изъяли. Например, если земля сдавалась в аренду или на ней велась коммерческая деятельность.

6. Вывод.

Исходя из своей практики могу однозначно порекомендовать - важно не быть пассивным. Процедура изъятия довольно сложна. Уполномоченные органы часто настаивают на первоначально предложенной сумме. Ваша задача - профессионально аргументировать и документально обосновать более высокую стоимость вашего имущества и всех связанных с изъятием убытков.