Риски покупки квартиры в Краснодаре

1. «Неоформленная» перепланировка/реконструкция квартиры.

Самовольное изменение планировки является наиболее типичной проблемой на вторичном рынке недвижимости. Покупка такой квартиры сопряжена с двойной опасностью: финансовыми потерями и рисками для безопасности.

Хотя собственники вправе «видоизменять» свое жилье, все работы должны строго соответствовать строительным нормативам и законодательным требованиям.

Существуют четкие ограничения при перепланировке жилья:

1. Несущие конструкции. Запрещены любые изменения несущих стен и колонн, от которых зависит несущая способность («устойчивость») многоквартирного жилого дома;

2. Дверные проемы и арки. Допустимы только при условии дополнительного укрепления конструкций;

3. Сантехнические системы. Снос и перемещение сантехнического оборудования с отступлением от санитарных норм и правил невозможно легализовать. В качестве примера: размещение унитаза в месте, не предусмотренном для канализационных подключений.

4. Любые изменения общедомового имущества (например, изменения инженерных систем), не могут быть легализованы. Действующее правовое регулирование гарантирует защиту прав всех собственников квартир в МКД, поскольку общедомовая собственность принадлежит им «сообща». Проведение работ допустимо исключительно при получении согласия таких собственников.

Перед покупкой обязательно проверьте документальное подтверждение законности всех изменений. Отсутствие согласований означает, что вам придется заниматься этим процессом самостоятельно после оформления собственности.

2. Находится ли продавец в банкротстве или предбанкротном состоянии?

Важно учитывать возможность финансовой несостоятельности продавца, особенно учитывая нынешние кризисные явления в стране. В случае последующего признания его банкротом заключенная сделка может быть оспорена, а недвижимость включена в конкурсную массу для продажи с торгов. Важное уточнение: может, оспорят ее или нет, зависит от соответствия цены квартиры рыночным значениям. Если да, то это существенно снизит риски оспаривания.

В каждом случае необходимо досконально анализировать «финансовое состояние» продавца через анализ:

• его кредитной истории (да, для «пущей прочности» ее необходимо запросить);
• исполнительных производств через ФССП (специальный общедоступный банк данных);
• судебных разбирательств с его участием;
• наличия банкротного дела через Федресурс.

3. Собственник получил квартиру по наследству.

Покупка унаследованной квартиры - это как минное поле. Даже если продавец является абсолютно законным наследником, всегда есть риск, что объявятся другие претенденты на жилье. Это не мошенничество в чистом виде, но последствия для покупателя могут быть такими же печальными.

Представьте: наследник продает квартиру, не зная, что у умершего есть другой родственник, который служит в армии, находится на лечении в больнице или в длительной командировке. Такой человек мог просто не узнать о смерти вовремя. Если он докажет это в суде, сделка купли-продажи будет отменена, даже если вы действовали добросовестно.

Также после получения наследства одним из наследников может «всплыть» завещание (например, удостоверенное командиром войсковой части, главврач больницы и др.)

4. Обременения.

Приобретение недвижимости с юридическими обременениями требует особой внимательности. Наличие прав третьих лиц на жилплощадь может создать более серьезные проблемы, чем даже неузаконенная перепланировка. Перед заключением договора необходимо убедиться, что учтены интересы всех лиц, имеющих законные основания претендовать на долю в объекте.

Критически важным является проверка случаев использования материнского капитала. Если средства были направлены на покупку жилья или погашение ипотеки, собственники обязаны выделить доли детям после снятия обременения. Невыполнение этого требования грозит признанием сделки недействительной через суд, что приведет к возврату недвижимости прежнему владельцу и длительным процессам по возврату уплаченных средств.

5. Семейное положение продавца.

При покупке недвижимости особое внимание следует уделить семейному положению продавца в день покупки жилья. Если квартира была куплена или оплачена в браке, для ее отчуждения потребуется нотариальное согласие второго супруга, даже после расторжения брака. Это связано с тем, что такое имущество по умолчанию считается совместной собственностью супругов.

Исключения составляют случаи, когда:

• недвижимость получена в наследство или в дар;
• брачным договором установлен отдельный режим собственности.

Рекомендуется:

1. Установить семейный статус продавца на момент покупки квартиры;

2. Запросить нотариальное согласие супруга или документы, подтверждающие отсутствие брака (справку по форме 15 из ЗАГСа или заявление продавца).