Строительство в зоне затопления или подтопления: когда отказ администрации незаконен
В последнее время собственники земельных участков все чаще сталкиваются с отказами в согласовании застройки по причине нахождения их земли в зонах потенциального затопления или подтопления.
Местные администрации руководствуются следующей логикой: если участок может пострадать от воздействия вод, то любое строительство на нем создает риск для жизни людей и сохранности имущества.
Поэтому, по их мнению, такие территории вообще не следует застраивать.
Например, если земля расположена рядом с водохранилищем, муниципалитет может запретить строительство, опасаясь, что в случае паводка или прорыва дамбы объект будет разрушен.
На первый взгляд, такая позиция кажется разумной. Но что по этому поводу «говорит» закон и судебная практика Краснодарских судов?
Законодательные положения.
Коротко: действующее законодательство не устанавливает абсолютного запрета на строительство в зонах затопления и подтопления.
Оно предусматривает, что застройка возможна при условии реализации специальных инженерных мер, направленных на защиту объектов от потенциального воздействия вод.
Другими словами, чтобы построить дом на такой территории, нужно предусмотреть в проекте решения, которые обезопасят его от подтопления.
Судебная практика краснодарских судов.
В качестве иллюстрации этого приведу судебное дело из Анапы.
В администрации утверждали, что в случае «чрезвычайной ситуации» дому может быть нанесен значительный ущерб.
Однако, хотя Анапский городской суд согласился с данной позицией, то Краснодарский краевой суд признал такой отказ незаконным.
Суд указал, что обязанность по обеспечению защиты территорий от паводков и затоплений с помощью сооружения дамб, берегоукрепительных сооружений и других средств лежит на владельце водного объекта (например, того же водохранилища), а не на частном собственнике земли.
Лишать гражданина права застраивать свой участок лишь потому, что соответствующие защитные сооружения не созданы владельцем водного объекта, - неправомерно.
При этом суд отметил, что сам застройщик вправе применить иные методы инженерной защиты: например, искусственно поднять уровень грунта на территории, использовать свайные фундаменты и другие технические решения.
Важно, что закон не требует, чтобы эти защитные меры были реализованы уже на стадии подачи уведомления о планируемом строительстве.
Аналогичная правовая позиция была подтверждена и в другом судебном споре - относительно участка в Краснодаре, расположенного в зоне подтопления во время половодья на реке Осечки.
Заключение.
Таким образом, сложившаяся судебная практика свидетельствует: если вам отказали в согласовании строительства только на том основании, что участок находится в зоне затопления или подтопления, такой отказ можно успешно оспорить.
Ключевым аргументом будет то, что действующее законодательство не запрещает застройку таких территорий, а лишь требует применения инженерных «решений» для обеспечения безопасности будущего объекта и проживающих в нем людей и т.д.
Если вы столкнулись с такой проблемой, обратитесь к профессиональным юристам в сфере земельного права и недвижимости компании «Ушаков, Дегтярев и Партнеры». Наши юристы специализируются на сложных земельных вопросах, включая оспаривание отказов, связанных с зонами с особыми условиями использования территорий.