Топ-5 самых распространенных рисков при покупке недвижимости в Краснодаре и как проверить недвижимость

1. Риск последующей потери собственности на недвижимость.

Риски, возникающие при покупке недвижимости, условно делятся на категории. Первая из них охватывает ситуации возможной утраты правового титула на недвижимость после оформления сделки. Наиболее «серьезная угроза» - признание сделки недействительной уже после того, как объект перешел к покупателю.

Подобные обстоятельства могут возникнуть, в частности, когда внезапно объявляется, например, жена отчуждателя, которая не давала согласия на сделку, либо если он окажется «вовлечён» в банкротную процедуру банкротства и арбитражный управляющий решит оспорить продажу.

Ещё одна типичная ситуация — заявление правопредшественника о том, что сделка была совершена под влиянием заблуждения или в состоянии, когда он был не способен сознавать смысла совершаемых действий и их последствий.

2. Оспаривание прежних сделок продавца.

Еще одна группа рисков возникает из-за проблем в «юридическом прошлом» недвижимости. Основанием для потери прав может стать оспаривание предыдущей сделки продавца.

Например, если правопредшественник продал жилье, частично купленное за счет средств мат.капитала, но не выделил детям доли в праве и продал жилье, то орган опеки и попечительства может оспорить такую продажу.

3. «Сложности» в эксплуатации.

Отдельно выделяются риски, которые не лишают покупателя недвижимости, но значительно снижают пределы эксплуатации объектов недвижимости.

Например, когда в купленной квартире постоянно проживают лица, которых нельзя выселить, или когда земельный участок находится в зоне, где запрещено строительство.

Отдельная проблема — наличие действующего договора аренды, который автоматически не прекращается при смене владельца.

4. Непредвиденные расходы.

Иногда после приобретения недвижимости владельцу приходится оплачивать непредвиденные траты, чтобы полноценно эксплуатировать объект. К типичным случаям относятся:

• выявление неузаконенной перепланировки, которую владельцу предстоит легализовать за свой счет;
• обнаружение, что подъезд к участку является частным и требует регулярной оплаты за пользование.

5. Невозможность «оформления» права.

Например, при наличии в сведениях ЕГРН запрещения на совершение регистрационных действий, осуществить переход права собственности – невозможно. Существует «огромное множество» причин, в связи с которыми государственный регистратор может приостановить регистрационные действия и отказать в них.

Обычно такие «проблемы» решаемы, но все равно способны осложнить и затянуть процесс оформления сделки.

Зачем необходима дополнительная проверка недвижимости?

Система регистрации недвижимости в России предполагает «действительность» и «достоверность» имеющейся в реестре недвижимости записей о том или ином статусе недвижимых объектов (в частности: наличии права собственности у того или иного физического лица, аренды и т.д.).

Простыми словами, на первый взгляд может показаться, что таких данных должно быть достаточно для проверки наличия у продавца и всех его правопредшественников соответствующего права.

Но, к сожалению, это не так. Даже при таких условиях право может быть оспорено, что следует как из действующего нормативного правового регулирования, таки из разъяснений высшей судебной инстанции.

Судебные акты подтверждают: формальная проверка документов не защищает от последующих претензий.

То есть наличие свидетельства о праве собственности, равно как и соответствующей выписки, не даёт абсолютной гарантии, что право собственности не будет оспорено.

Как минимизировать/исключить риски при покупке недвижимости в Краснодаре:

Для снижения вероятности или исключен возникновения споров необходимо:

• проанализировать записи в ЕГРН о правах продавца;
• сопоставить сведения реестра с документами, в силу чего возникло право;
• детально изучить все предыдущие сделки с объектом;
• убедиться, что обязательства по ним исполнены (оплата произведена, подписан акт приема-передачи и т.д.);
• проверить нотариуса, оформлявшего документы, если участие нотариуса имело место (простыми словами, действительно ли этот нотариус «существует»);
• обратить внимание на количество сделок и частоту смены правопредшественников;
• сравнить стоимость прошлых сделок с текущей;
• проверить документы, подтверждающие оплату и передачу объекта;
• выяснить наличие арестов, правопритязаний или ограничений;
• уточнить семейное положение продавца и «действительность» брачного договора (при условии его наличия);
• изучить информацию о продавце и его супруге: наличие судебных дел, банкротства, исполнительных производств, каких-либо иных сведений о них в публичном доступе;
• проанализировать вышеуказанные факты относительно лиц, прописанных в квартире;
• тщательно проконтролировать все аспекты, касающиеся несовершеннолетних: удостовериться в их снятии с регистрационного учета, в неиспользовании средств маткапитала для покупки жилья;
• выявить нелегализованные перепланировки;
• сопоставить фактические характеристики объекта с юридическими (которые имеются в сведениях реестра недвижимости);
• есть ли задолженность по коммунальным платежам?
• проанализировать иные обстоятельства с учетом специфики конкретного объекта.

Почему статус добросовестного приобретателя имеет значение?

Если покупатель признан добросовестным, он получает ряд правовых преимуществ:

• у прежнего собственника отсутствует возможность истребовать имущество, переданное добровольно и за плату;
• в случае утраты жилья предусмотрена компенсация его стоимости, выплачиваемая государством;
• отделимые улучшения – его собственность, а что касается неотделимых – то их стоимость ему компенсируется;