Взыскание долгов по аренде: как арендодателям защитить свои права?
Не всегда неуплата арендной платы основана на финансовых трудностях арендатора. Исходя из моего личного опыта работы в качестве главного юрисконсульта по недвижимости и земельным отношениям федеральной продуктовой компании «Магнит», могу сказать однозначно, что нередко причиной неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы становятся споры вокруг неоднозначных условий договора аренды относительно ее индексации.
Крупные сетевые арендаторы, такие как «Магнит», «Пятерочка», «Чижик», нередко отклоняют или игнорируют уведомления арендодателей о повышении размера постоянной части арендной платы ссылаясь на «неточные» условия договоров аренды.
В настоящей статье мы рассмотрели несколько реальных случаев из судебной практики, где арендодателям удалось успешно отстоять свои интересы в спорах против крупнейших федеральных сетевых арендаторов.
Пример из практики № 1: Спор с сетью «Магнит» об индексации платежей.
Арендодатель в период с 2016 по 2022 г. регулярно направлял уведомления об индексации арендной платы в соответствии с уровнем инфляции, как это было, по мнению арендодателя, предусмотрено договором.
Согласно положениям договора аренды, арендодатель был обязан уведомить контрагента о планируемой корректировке арендной платы в связи с инфляционными процессами, но не более пятнадцати процентов,
Со стороны арендатора была представлена контраргументация, основанная на буквальном толковании договорных положений. Представители торговой сети настаивали, что любое изменение размера арендных платежей требует обязательного оформления отдельного соглашения сторон, указывая на наличие соответствующей формулировки в тексте договора.
Однако суд, проанализировав договор в его системной взаимосвязи и приняв во внимание принципы добросовестности и разумности коммерческого оборота, признал правомерность действий арендодателя.
Было установлено, что направление уведомлений об индексации в строгом соответствии с договорными сроками представляет собой надлежащий способ реализации уже согласованного сторонами механизма изменения арендной платы, не требующего дополнительного согласования в виде отдельного документа.
Простыми словами, суды сказали, что изменение величины арендной платы в связи с инфляционными показателями в строгом смысле слова не является изменением размера арендной платы.
К тому же, суды приняли во внимание ответ арендатора на уведомление, направленный им арендодателю в 2019 г., из которого следует, что он просит арендодателя не увеличивать размер арендной платы и сохранит его на текущем уровне.
Итогом рассмотрения дела стало решение о взыскании с арендатора общей суммы 6,5 млн руб. (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № Ф06-4460/2024 от 20.06.2024 г.).
Пример из практики № 2: Конфликт с «Пятерочкой» из-за улучшений помещения.
Арендатор прекратил платежи, сославшись на необходимость возмещения стоимости неотделимых улучшений. Арендодатель обратился в суд, указав, что не давал согласия на эти работы. С юридической точки зрения, стоимость выполненных арендатором работ должна быть компенсирована ему, если в результате этих улучшений было улучшен объект аренды. Но есть условия: выполнение, а также вид и объем таких работ, должны быть согласованы арендодателем.
Суд поддержал позицию арендодателя: поскольку улучшения были выполнены без предварительного согласования, их стоимость не подлежит возмещению. С арендатора взыскали 5,5 млн рублей (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № Ф09-8761/2019 от 21.01.2020 г.).
Пример из практики № 3: Разногласия с «Магнитом» о порядке индексации.
Договор содержал условия, по которым увеличение размера арендной платы осуществляется хотя и в связи с направленным уведомлением, но путем заключения дополнительного соглашения.
Суд признал правомерность одностороннего повышения арендной платы, указав, что уведомление уже является достаточным основанием для изменения размера платежей. Требования арендодателя были полностью удовлетворены.
Заключение.
Исходя из моего практического опыта и учитывая вышеприведенные судебные акты, могу сказать, что четкие и однозначные формулировки в договоре - лучшая защита от потенциальных споров. При этом, очень важно добиваться лучших условий договора аренды на этапе переговоров по заключению арендного договора, поскольку торговые сети в большинстве случаев идут на уступки.
Но если возник вопрос, имеются сомнения в формулировках договорных условий, помните: суды часто встают на сторону арендодателей в спорах против крупных сетевых арендаторов. Безусловно, они располагают грамотными и квалифицированным юристами в своих юридических департаментах, поэтому главное – грамотно подготовить документы, сформулировать правовую позицию и последовательно отстаивать свои права.