Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
«Я готов продать квартиру, но только при условии, если укажем в договоре стоимость ниже реальной». Если вам поступило такое предложение, то вы закономерно задумаетесь: зачем это нужно? Какие подводные камни скрывает эта схема?
Если коротко, то - занижение цены в договоре купли-продажи нередко оборачивается серьезными проблемами для покупателя.
В настоящей статье разберемся, «откуда ноги растут» и что с этим делать.
1. Почему вообще продавцы предлагают занизить стоимость в договоре купли-продажи?
По налоговому кодексу продавец квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения и пр. обязан заплатить налог с дохода от сделки. Размер налога напрямую зависит от цены квартиры: чем она ниже, тем меньше сумма к уплате. Логика кажется незамысловатой.
Кроме того, закон освобождает от этого налога, если недвижимость находилась в собственности более трех или пяти лет (в зависимости от определенных обстоятельств и условий).
Но если нужно продать квартиру раньше этого срока, налог придется заплатить. В такой ситуации занижение цены является «легким» способом «сэкономить».
Однако на практике все сложнее.
2. Когда это не имеет вообще никакого смысла? (как определяется налогооблагаемая база)
Налог рассчитывается по максимальному значению из двух вариантов:
- договорной стоимости объекта;
- 70 процентов кадастровой стоимости.
Таким образом, указание в договоре стоимости квартиры ниже 70 процентов кадастровой стоимости не только противоречит закону, но и не имеет практического смысла - это не повлияет на окончательную величину налоговой суммы.
3. Чем рискует покупатель при занижении цены в договоре купли-продажи?
1. Возврат только указанной в договоре суммы.
В случае «аннулирования» договора (по различным основаниям, например, в связи с отсутствием согласия супруга), вам, скорее всего, вернутся денежные средства в размере, прописанном в ДКП. Остальные деньги, переданные продавцу «в черную», вернуть будет очень сложно.
Контрагент может предложить «обезопасить» такую сделку с помощью двойных расписок (на «официальную» и «неофициальную» части оплаты) или же допсоглашения о «неотделимых улучшениях».
Однако эти схемы ненадежны, судебные акты по таким спорам неоднозначны. Вероятность потери части средств остается высокой.
2. Риск «изъятия» квартиры при банкротстве продавца.
Если в течение трех лет после сделки продавец будет признан банкротом, то заниженная цена сама по себе может стать основанием для оспаривания сделки.
3. Уменьшение налогового вычета.
Если размер цены занижен на сумму менее чем 2 млн рублей, поскольку какая бы сумма не была бы указана в договоре, максимальная величина, с которой можно вычесть - это 2 млн руб.)
4. Вывод
Занижение цены в договоре купли-продажи - это риск потерять не только квартиру, но и значительную часть денежных средств. Даже если продавец предлагает «проверенные схемы», помните: судебная практика непредсказуема, а защитить свои интересы при оспаривании такой сделки может быть крайне сложно.