Земельный участок исключили из населенных пунктов и перевели в земли сельскохозяйственного назначения
1. Введение.
В последнее время все чаще встречаются ситуации, когда земельные участки, принадлежащие гражданам и компаниям, переводят из категории земель населенных пунктов в земли сельскохозяйственного назначения.
Такой перевод производится органами власти при утверждении новых генеральных планов поселений: участки попросту исключаются из границ населенных пунктов.
Примечательно, что это происходит без какого-либо согласования с самими собственниками земли.
Более того, даже их прямые возражения не принимаются во внимание.
Как показывает практика, уполномоченные органы обычно объясняют свои действия исторической принадлежностью участка к сельхозугодьям, необходимостью увеличить площади для производства сельскохозяйственной продукции и другими подобными аргументами.
Однако на деле собственник в результате таких изменений лишается возможности использовать землю в соответствии с прежним территориальным зонированием и видом разрешенного использования.
Например, если раньше на участке можно было построить жилой дом, то после перевода в сельхозземли его разрешается использовать только для ведения сельского хозяйства.
Таким образом, собственник вынужден мириться с серьезными ограничениями в правах, что неизбежно влечет за собой финансовые потери, в первую очередь, из-за значительного уменьшения рыночной стоимости земли. И все это без его согласия.
Массовый характер эта проблема приобрела после того, как по всему Краснодарскому краю началось масштабное исключение земель из границ населенных пунктов. Началось все с городского округа Горячий Ключ, где из городской черты было выведено больше двух тысяч гектар земель, включая множество частных участков.
Вслед за этим аналогичный процесс затронул и другие крупные муниципалитеты:
- г.о. Сочи - исключено почти шесть тысяч гектар;
- г. Краснодар - исключено более трех тысяч гектар;
- г. Новороссийск - исключено две тысячи гектар;
Среди этих тысяч гектаров также оказалось огромное количество земельных участков, находящихся в частной собственности. В результате множество землевладельцев, которые планировали построить дом или использовать свою землю для иных целей, предусмотренных прежним зонированием, лишились этой возможности.
В связи с этим закономерно возникает вопрос: если власти в одностороннем порядке изменили категорию земли, исключив ее из границ населенного пункта, можно ли взыскать с них понесенные убытки?
Отвечая на него, скажу: возможность взыскания убытков прямо предусмотрена законом, но судебной практики судов Краснодарского края по данному вопросу вообще нет. Есть ли вообще какие-то судебные решения? Да. Ниже проиллюстрировано решение Тюменского областного суда.
Возможность возмещения убытков в полном объеме, в том числе упущенной выгоды, предусматривают положения статьи 57 ЗК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ 05 марта 2020 г. № 11-П.
2. Как на практике определяется размер подлежащих возмещению убытков за несогласованное изменение категории земельного участка?
Рассмотрим типичный пример. Гражданин приобрел земельный участок, вид разрешенного использования которого допускал строительство жилого дома.
Владелец не успел ничего построить, а затем его участок исключили из границ населенного пункта, переведя в сельскохозяйственные земли.
В подобном случае размер убытков рассчитывается как разница между рыночной стоимостью участка до и после его перевода в другую категорию. При этом стоимость участка «до» оценивается на дату, предшествующую утверждению генерального плана, которым были исключены границы.
Так, в одном из дел, которое рассматривал Тюменский областной суд, была взыскана сумма убытков в размере 10 470 000 рублей. Эти убытки были вызваны именно несогласованным переводом земельных участков из земель населенных пунктов (с ВРИ "для коттеджей") в сельскохозяйственные земли. Указанная сумма была определена судебной экспертизой именно как разница между рыночной стоимостью до и после смены категории земель.
Разрешая это дело, суд обозначил ключевые юридически значимые обстоятельства, которые необходимо установить по данной категории споров:
-
Наличие у истца права собственности на земельный участок.
-
Факт изменения целевого назначения этого участка согласно генеральному плану без согласования с собственником.
- Подтвержденное снижение рыночной стоимости участка в связи с изменением его целевого назначения.
- Конкретный размер этого снижения стоимости.
3. Законность изменения категории земель не имеет значения для обязанности возместить убытки
Даже если исключение участка из границ населенного пункта было осуществлено абсолютно законно и обоснованно, это не освобождает государственный орган от компенсации финансовых потерь собственника.
Простыми словами, чтобы взыскать убытки с властей, доказывать, что они действовали незаконно, - не нужно.
Решение было оставлено без изменения Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 08.08.2024 № 88-14448/2024.
4. Что еще, помимо снижения кадастровой стоимости, включается в состав убытков?
К возмещению также могут быть присуждены, например:
- Расходы, уже понесенные на подготовку проектной документации для строительства.
- Затраты на выполненные строительные работы.
- Любые иные документально подтвержденные убытки, которые возникли из-за установленных ограничений в использовании земельного участка.
Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для защиты ваших прав и получения точных разъяснений, касающихся вашей конкретной ситуации, настоятельно рекомендую обратиться к квалифицированному юристу.