Земельный участок находится в зоне курортной местности – является ли это основанием для изъятия участка и признания объекта недвижимости самовольной постройкой?
Гражданин приобрел земельный участок в курортной местности, построил на нем капитальные объекты, а через какое-то время оказался в суде ответчиком по иску прокурора об истребовании земельного участка и признании объектов капитального строительства самовольными постройками.
Также нередко органы прокуратуры заявляют требования о признании недействительными договоров по покупке земельных участков, признании отсутствующим права собственности.
Такое возможно, если по мнению органов государственной власти, земельный участок/объект капитального строительства находятся в зоне округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
В последнее время участились подобные случаи, например, как это имеет место быть с объектами курортной инфраструктуры Краснодарского края, Каспийского моря, Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск и т.д.
Суть требований прокуратуры сводится к тому, что курорты имеют региональное или федеральное значение, соответственно, земельными участками в границах курортов вправе распоряжаться региональные или федеральные органы власти, но не местные администрации.
На первый взгляд такие иски могут показаться абсурдными, ведь, например, все побережье курортных населенных пунктов Краснодарского края застроено объектами капитального строительства, бОльшая часть участков относится к частной собственности.
Но исходя из действующего законодательства и судебной практики, суды нередко удовлетворяют такие иски, лишая граждан и предпринимателей собственности на участки и объекты недвижимости (коммерческие, жилые и пр.).
В настоящей статье земельный юрист Ушаков Богдан разобрал правовые аргументы и средства, используя которые возможно обеспечить эффективную судебную защиту.
1. Действительно ли земельный участок находится в границах курортной зоны?
Казалось бы, если земельный участок относится к курортному городу или поселку, то ответ очевидный - находится, но не все так просто.
Согласно законодательству, зона округа санитарной охраны курорта - это не абстрактная, а имеющая конкретные границы территория.
Простыми словами, возникновение у территории статуса лечебно-оздоровительной местности/курорта не является автоматическим возникновением зоны округа санитарной охраны. Зона санитарной охраны возникает только при утверждении уполномоченным органом соответствующих границ, определенных координатами характерных точек.
Как показывает практика, границы многих курортов, например, Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка), Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском Крае и пр. установлены еще в 1980-ых годах Постановлениями Совета Министров РСФСР (1985, 1987, 1988 гг.).
Исходя из анализа данных Постановлений Совет Министров РСФСР следует, что они включали лишь направления по азимуту и не содержали координат поворотных точек в местной системе координат, а также картографических материалов, отображающих отрезки границ таких зон.
При этом, какие-либо другие нормативные правовые акты, устанавливающие границы таких зон, не принимались, поэтому достоверно установить, находятся ли земельные участки в границах таких зон, невозможно.
Соответственно, при недоказанности данного факта, суд должен отказать в удовлетворении требований прокуратуры.
2. Возможно ли было на момент покупки земельного участка установить, что он находился в курортной зоне?
Основным доводом органов прокуратуры является то, что земельные участки в границах зоны округа санитарной охраны федерального или регионального курорта, принадлежали Российской Федерации или субъекту Российской Федерации.
Соответственно, только федеральные или региональные органы государственной власти праве были распоряжаться земельным участком, но никак не администрация города или муниципального района.
И в этой связи, земельный участок из-за незаконных действий муниципальной власти выбыл из федеральной или региональной собственности.
Однако, даже если земельный участок действительно находился в границах зоны санитарной охраны курортов и относился к федеральной и региональной, а не муниципальной собственности, то это не является безусловным основанием для удовлетворения иска прокурора.
К счастью, законодательство предоставляет определенные гарантии неприкосновенности частной собственности тем лицам, которые являются добросовестными приобретателями.
Приобретая земельный участок у другого лица, право собственности которого было зарегистрировано в ЕГРН, покупатель праве был законно и обоснованно рассчитывать на действительность этого права у продавца и на наличие у него соответствующих полномочий на продажу.
Таким образом, поскольку на момент покупки участок находился в частной, а не публичной, собственности, то покупатель не должен был знать о незаконном выбытии участка из федеральной или региональной собственности.
Указанное является основанием для отказа прокурору в иске.
3. Не истек ли срок исковой давности?
Как показывает практика, органы прокуратуры обращаются в суды с исковыми требованиями спустя продолжительное время со дня покупки земельного участка.
С юридической точки зрения, если со дня, когда о незаконном распоряжении земельным участком узнало или должно было узнать уполномоченное лицо, и до дня обращения в суд прошло более трех лет, то суд должен отказать в иске только лишь по этой причине.
Однако, во всех делах органы прокуратуры применяют «юридические хитрости», чтобы обойти применение пропуска срока исковой давности, на которые, к счастью, есть действенные контраргументы.
В первом случае, органы прокуратуры ссылаются на то, что о незаконном выбытии участка из публичной собственности им стало известно накануне обращения с иском в суд при проведении прокурорской проверки.
Контраргумент – с точки зрения законодательства, прокурор не является самостоятельным истцом, он обращается в защиту нарушенных прав федеральных или региональных органов власти.
В связи с чем, срок исковой давности исчисляется не для прокурора, а для соответствующего органа власти.
При этом, органы власти – не обычные субъекты, поскольку у них есть определенные ресурсы и полномочия, используя которые они должны устанавливать факт выбытия имущества не «абы» когда, а спустя непродолжительное время со дня возникновения частной собственности на участок.
Во втором случае, прокуроры ссылаются на то, что их исковые требования направлены на защиту личных неимущественных прав и нематериальных благ неопределенного круга лиц, которые утратили возможность использовать курортные земли, на которые не распространяется срок исковой давности.
Контраргумент – истребование участка/признание сделки недействительной/признание права отсутствующим влечет его возвращение в собственность федеральных или региональных органов власти, соответственно, требования носят имущественный характер, на которые срок исковой давности распространяется.
В третьем случае, при заявлении иска о признании права отсутствующим, прокуроры говорят о негаторном характере данных требований, на которые также не распространяется срок исковой давности.
Однако, такой иск может быть предъявлен только при условии сохранения у органа госвласти владения участком, но поскольку участок находится во владении частного собственника, то такой иск является ненадлежащим.
Все вышеперечисленные средства защитительной судебной защиты являются общими, выведенными исходя из практики различных судов применительно к различным курортным местностям (Краснодарского края, Ставропольского края, Республики Крым).
В зависимости от особенностей дела, в качестве защитительной позиции могут быть использованы и другие.
Если вы попали в подобную ситуацию, рекомендуем обратиться к земельным юристам нашей компании, которые имеют положительный опыт в судебных делах против государственных органов, в т.ч. прокуратуры.